二三季度买房或为上策 专家建议北京应给予中等收入家庭购租优惠支撑

　　“京十五条”今天满周岁。此间，与房地产相干的诸多产业受到影响；中央的调控决心不减，部分地方政府试探性的“松绑”，使得央地博弈升级。但对于普通百姓来说，最关怀的莫过于何时停止张望，出手买房。     如何对待这一年来的得失？地方政府和中央政策之间的博弈将如何发展？有购房需求的百姓该何时出手？对于这些问题，本报独家采访了中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

　　>>购房机会

　　价格拐点或在一季度后

　　京华时报：房地产调控目的之一是促使房价合理回归不摇动，但对于何时实现合理回归各方说法不一。自去年10月全国70个城市房价涌现拐点以来，跌势已经确立，但总体跌幅尚小，您预计还将连续多长时间才会显著见效？ 

　　倪鹏飞：虽然从环比看，自去年10月全国70个城市房价陆续开端降低，但是同比看，2012年1月份这些城市才陆续降低。我们在2011年12月份发布的《中国住房发展报告：2011-2012》以为：住房价格的降低是个缓步进程，预计全国性的住房价格拐点可能在2012年一季度前后得以确认。从目前情形看，未来两个月到半年一些城市房地产“缓步下滑”的态势将越来越显著。 

　　京华时报：作为调控政策执行力度很大的一线城市之一，您预计北京楼市未来房价走向如何？ 

　　倪鹏飞：房价的走势主要由供需双方在价格上的博弈力气对照状态决定。据有关机构统计数据显示：北京住宅总成交套数降低42.6%。购房者中，由于“限购”影响，非京籍购房比例由限购前的60%降低到10%，自主型购房者占到购房总量的80%以上。这些数据说明北京作为全国政治、经济中心，各种资源的集中程度非常高，对外来人口具有宏大的吸引力，未限购时北京房地产交易得到了相当大的外来购置力的支持，限购在必定程度上减少了这种购置力。总体购置力的下降，加之调控政策所导致的购房者对房价下行的预期，将减少当前的需求。从供应方看，由于信贷政策紧缩，房地产开发企业资金紧张，库存增长，通过降价回笼资金的压力大，所以预计未来房价仍将有降低空间。因为北京市的各个区域发展程度不一，所以降低显著的，主要是交通、公共生活设施等配套性比较差的区域，以及前期涨速太快、房价严重透支的区域。 

　　京华时报：此前有报道称2011年北京全年保障性住房竣工量达到10万套。今年北京将新开工建设、收购各类保障性住房16万套，竣工各类保障性住房7万套，力争三季度全体开工。您以为保障性住房的入市将对北京的房价带来哪些影响？ 

　　倪鹏飞：商品房和保障房满足的是不同收入层次人的住房需求。保障性住房的入市对北京的房价将从三个方面产生影响。第一，从总量上，在商品房库存本身增长的情形下，保障房的入市进一步增大了供应，对住房下跌形成必定压力；第二，从构造上，保障房的入市使得过去没有购置力的刚性需求家庭，从市场上回到保障的行列，从而减少市场需求。第三，从预期上，保障房的入市对供求总量和构造的影响，将影响人们的预期，也将增长房价下行的压力。 

　　京华时报：根据您的预测，您对楼市买卖双方各有什么建议？ 

　　倪鹏飞：首先，我以为未来一段时间不再像以前那样，不存在显著的最佳购房的时间节点问题。随着保障房比例的晋升和体系的完美，以及房地产调掌握度体系的完美和商品房市场体系的逐步健全，未来在迟缓降低的软着陆之后，在没有宏大外部因素冲击的情形下，或将涌现长期稳固或稳步增加，短期内较难再现暴涨局势。 

　　从北京地区来说，建议购房者根据实际需求重点关注区域，视察自己心仪的区位房价的走势更有意义。就时间节点看，2012年一年相对照较而言，第二、三季度也许较佳，因为连续的调控将使开发商很难长期支持。 

　　对于开发企业来讲，保障资金链的安全是第一等要务。根据自身资金状态，下降利润预期，采用更加灵巧的促销策略，加快资金的回笼是重中之重，期望政策的反转，短期内是不现实的。

　　>>对待刚需

　　5年纳税时限不宜轻易调整

　　京华时报：您如何对待在当前政策背景下刚需的满足？ 

　　倪鹏飞：我国城市化的加速是各地房地产刚性需求的重要原因。但是，从需求的角度看，第一，房地产调控对刚性需求短期具有影响，但长期影响不大；第二，稳固、合理的调控政策及其发出的明确调控信号，可以有效地促进刚性需求的稳固释放。刚性需求的满足与保持房地产市场长期、稳固发展是一致的。 

　　京华时报：如何从供应的角度对待刚需？ 

　　倪鹏飞：刚性需求的满足，须要一个长期的住房供应计划，一个匹配的住房供应构造。当前情形下，以刚性需求为借口，片面地进行商品房开发，而疏忽住房供应体系建设的政策，是不科学、不合理的，也是和中央、国务院的房地产政策相冲突的。 

　　京华时报：“京十五条”今天“满周岁”。有专家指出，“京十五条”将大批投资投机需求挤出了北京市场，必定程度上保障了普通购房者的刚性需求。但也确切有部分刚需因此被消除在外，您如何对待“京十五条”？ 

　　倪鹏飞：“京十五条”是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的认真贯彻实行。从购房比例上，实行后，外地购房者降低到10%；以自主为目标的购房者升高到80%。挤出了投资和投机的同时，由于价格降低也满足了一部分自住需求；从价格变动看，房价较快实现了“稳中有降”的调控。所谓将部分刚需消除在外的说法，主要是关于供给就业和纳税5年的证明。我以为这个时间和合理区间也就在3-5年。低于3年，这个限购也没有实际意义，同时3年及以内就能购房的需求只是很少比例的真实需求。加受骗前市场对政策反响特殊敏感，政策尤其须要稳固，建议这个政策不要转变。

　　>>政策建议

　　中产家庭应享购租优惠

　　京华时报：您对当前中国楼市的调控政策有什么建议？ 

　　倪鹏飞：要注意以下几点：坚持从严调控不摇动。要求地方政府制订精确、合理的房地产调控目的，并监督实行；树立应急机制和预案，防止住房市场对宏观经济产生冲击；摸索实行康居工程，重点解决中等收入家庭的住房问题，促进经济增加。此外，还应当培养住房租赁市场。树立承租者保护制度和出租者的优惠制度，许可小产权房出租；树立统一性和差别性相结合的调控政策体系，逐步清除区域构造的失衡。 

　　京华时报：您所说的康居工程有什么具体实行的建议？ 

　　倪鹏飞：应当重新界定普通商品房的尺度和中等收入家庭资历，采用定向申请等方法，对符合收入和居住条件的中等收入居民，给予购租普通商品房优惠支撑，对中等收入家庭购置普通商品房，给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。 

　　京华时报：北京作为一线城市，其房地产宏观调控政策对全国楼市有较显著的导向作用。您预计北京的楼市调控政策未来走向如何？有何建议？ 

　　倪鹏飞：北京存在的房地产报复性反弹风险大于快速下跌的风险，北京应更加严厉执行房地产从严调控政策，坚持“稳中有降”的房价调控目的。同时，作为超大城市，北京的中等收入家庭住房艰苦问题十分突出，解决得好，对促进经济和民生发展有双重效应。所以，我建议除了继续在房地产调控和住房保障方面进行创新摸索之外，率先在全国开展中等收入家庭“康居工程”的试点工作。

　　>>深远层面

　　强化监管外资进入房市

　　京华时报：能否从目前国内宏观经济形势来剖析当下的调控政策？ 

　　倪鹏飞：受国内经济环境和调控的影响，2012年宏观经济增加将在2011年的基础上进一步放缓。由于调构造需调低经济增加目的，同时目前通货膨胀率降低减轻了控通胀的压力，这决定了国内控通胀和保增加的压力实际并不大，这给房地产继续从严调控发明了条件。2012年房地产市场面临两个风险和考验。如果出于宏观经济下行和金融风险的斟酌而放松调控，则会导致房地产投机增长，房地产价格上涨预期强化，会有报复性反弹的风险。因此，房地产调控政策要继续保持从紧。如果在房地产市场涌现拐点以后，没有及时加以调整，继续强化行政性调控，则会导致房地产市场的“硬着陆”，会涌现经济失控和衰退。 

　　因此，房地产调控政策又要适时微调，保证调控政策的及时性、有效性。 

　　京华时报：当前的国际经济形势对中国楼市产生了怎样的影响？ 

　　倪鹏飞：从国际形势来看，当前由于受到欧美债务危机的冲击，国际金融市场连续动荡，市场信念摇动，世界经济增速降低，欧洲主要国家经济远景堪忧；美国和日本经济形势稍好，有涌现复苏的迹象，但是基础不稳固，还有待时日来断定。整体来看，当前国际形势不容乐观。未来全球经济增速回落和连续走低导致货币扩大和需求减少，并增长中国通货膨胀经济增速降低的压力，有利于包含房地产在内的紧缩性调控；但同时国际资本仍然觊觎中国房地产市场，将强化我国对于外资进入中国房地产市场的监管和资本管制。

　　■对话人物 

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，长期关注住房市场及相干政策，其主编的《中国住房发展报告：2011-2012》(住房绿皮书)去年年底发布，引发媒体普遍关注。

　　本版采写本报记者  张然 孙雪梅 

　　(中国社会科学院研究生院博士生魏玿琨、赵恒对此文亦有贡献。)

分享到: 欢迎发表评论我要评论

上一页 1 2 下一页

微博推举 | 今日微博热门（编辑：SN021）