证券代码：600223 证券简称：ST鲁置业 编号：临2009-048

鲁商置业股份有限公司关于本次非公开发行股票募集资金应用 可行性分析 公告中国国情

本公司及董事会整个成员保证公告内容的真实、正确 和完整 ，对公告的虚伪 记载 、误导性述说 或者重大遗漏负连带责任 。

鲁商置业股份有限公司（以下简称"发行人"）本次非公开发行A股股票预计募集资金净额不超过130，000万元人民币，发行数量不超过13，000万股，最终发行数量提请发行人股东大会授权公司董事会与保荐机构（主承销商）根据 具体情况 协商断定 。

本次非公开发行募集资金在扣除发行费用后将投向以下项目：

项目名称 预计总投资

（万元） 拟投入募集资金

（万元）

青岛鲁商广场一期 264，040.40 130，000

如实际募集资金净额少于上述项目拟投入募集资金总额，募集资金不足部分由公司以自有资金或通过其他融资法子 解决。如本次发行实际募集资金净额超过青岛鲁商广场一期的募集资金应用 布置 ，则超过部分将用于补充 公司的流动资金。本次非公开发行募集资金到位之前，发行人将根据 项目进度的实际情况 以银行贷款、自有资金等自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

一、项目要点

项目名称：青岛鲁商广场一期（以下简称"本项目"）

备案批文：南发改[2009]104号

项目总投资：264，040.40万元

项目建设光阴 ：2009年8月～2012年10月

项目经营主体：鲁商置业青岛有限公司

二、项目概况

（一）根本 情况

2009年3月25日，发行人全资子公司山东省鲁商置业有限公司取得与青岛市市南区人民政府签订 的《项目成交确认书》。根据 《项目成交确认书》，成交项目（青岛鲁商广场项目）位于澄海一路以西、珠海路以北、燕儿岛路以东、香港中路以南，占地面积约122，183.4平方米（最终供地面积以青岛市方案行政主管部门同意 的方案 为准），方案地上建筑面积约745，318.74平方米（最终方案总建筑面积以青岛市方案行政主管部门同意 的方案 为准）。

山东省鲁商置业有限公司的控股子公司鲁商置业青岛有限公司于2009年9月3日取得青岛市市南区发展和改革局《关于青岛鲁商广场（燕儿岛路国际金融港）项目备案的通知》。

青岛鲁商广场项目将分期开发，其中一期占地面积约40，000平方米，土地用场为住宅，建筑面积约198，000平方米，其中回迁住宅50，000平方米、高级 商品住宅148，000平方米。

（二）地理位置

青岛鲁商广场一期位于青岛市南区"国际金融商务核心区"，香港中路与燕儿岛路交汇处，北临香港中路，南临珠海路，西临燕儿岛路，东临汕头路。青岛地铁一期M3线将于2010年全线开工，2014年投入应用 ，方案中的燕儿岛路站紧邻青岛鲁商广场项目，未来地铁直达，交通极为方便 。周边景观资源丰厚 ，距青岛地标五四广场1.2公里，距奥帆中心0.6公里，距浮山森林公园1.7公里。

（三）周边配套

本项目紧邻市南区商业中心，项目北侧香港中路沿线大型高级 商业、写字楼云集。商业配套设施完善 ，商业气氛 浓重 ，如佳世客、麦凯乐、阳光百货等。周边医疗卫生配套也较为齐全，如眼科医院、青岛市立医院东院等。

三、项目投资环境分析

（一）青岛市及市南区概况

青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，是我国东部重要的海滨港口城市，中国首批沿海开放城市，国家企图 单列城市和副省级城市。2008北京第29届奥运会、第13届残奥会帆船比赛 举办 城市。青岛景色 宜人、天气合适 ，是知名 的旅游胜地。青岛经济发展程度 较高，曾被评为"中国最具经济生机 城市"，跨国公司眼中最具投资价值的中国城市，世界银行评选的中国投资环境金牌城市。

市南区位于青岛市中心城区，是青岛市的金融及商贸中心。市南区的香港中路、香港西路、山东路、福州路等周边区域是青岛市的金融中心区，青岛市9家外资银行整个 落户市南区，全区金融机构总数达到 76家。此外，市南区被断定 为全国首批总部经济发展实践基地，市南区东部已形成了以佳世客、家乐福、大福源等几家在全市有影响的大型综合超市、购物中心为轴心的商业区。

（二）青岛市经济发展状态

1、经济总量

青岛市经济发展迅速 ， 2003～2008年，全市GDP由2，163.8亿元增长 为4，436.18亿元，经济总量维持 较快增长 。

数据来源：青岛市统计信息网，http://www.stats-qd.gov.cn

2、三产发展程度

2008年，青岛市三次产业的比例关系为5.1：50.8：44.1。其中第三产业增长 幅度明显 ，2008年较2007年增长 约17.1%。从产业结构 比例来看，工业在三产中的比例逐渐降落 ，目前占到三产比例的50.8%，第二、第三产业比例维持 相对稳固 。作为以服务性行业为主的第三产业具有耗能少、投入产出率高的特性，能够有效吸纳劳动力就业。

3、固定资产投资

2008年轻 岛市规模 以上固定资产投资2，019亿元，增长 23.5%。在规模 以上投资中，第一产业投资46.0亿元，比上年增长 84.5%；第二产业投资972亿元，增长 14.6%；第三产业投资1，001亿元，增长 31.4 %。 青岛市2003～2008年固定资产投资情况 如下表所示：

数据来源：青岛市统计信息网，http://www.stats-qd.gov.cn

4、居民收入程度

2008年，青岛市城市居民人均可安排 收入20，464元，增长 14.6%；人均消费支出14，999元，增长 12.1%；城市恩格尔系数为37.4%。

（三）城市发展方案

根据 《青岛市城市总体方案（2006～2020）》，到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口、城市建设用地规模 将近540平方公里、城镇化程度 达到 77.8%的现代化国际城市，中心城区将充沛 施展 行政、文化、金融与商业功效 。到2020年，青岛将建成中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。

四、项目周边市场环境分析

（一）项目周边房地产市场情况

项目所在区域为市南区及青岛市房地产价值高地之一，区域内高端商业、写字楼、高级 住宅云集。稀缺海景资源及商业资源，抉择 该地块物业保值、升值率较高，抗市场波动风险才能 较强。

根据 实地调研，区域内周边高级 住宅售价情况 如下：