新华社上海[ShangHai]６月１６日电（记者 叶锋）“在老公房蜗居了几十年，终于有了亮堂宽敞的家！”上海[ShangHai]徐汇区退休工人卢爱莉说。经过层层审核，她和老伴终于拿到了近郊“博雅苑”小区保障房的钥匙，目前新屋已装修完毕。更让人欣喜的是，老两口以不到市价一半的价格购买了房屋七成的产权[ChanQuan]。

    有“恒产”者有恒心。中低收入者能否缩小与楼市之间的“鸿沟”，找到进入商品房市场的通道？近年来，上海[ShangHai]市根据实际情况，大胆探索，将申购者和政府以一定比例“共有[GongYou]产权[ChanQuan]”的模式引入经济适用房，受到中低收入市民们的广泛欢迎。预计至今年年底，全市可供房源将达５００万平方米、约８万套。

    中低收入者不仅“有房住”，还有希望“有住房[ZhuFang]”

    “在这里住了一辈子，毕竟还是希望拥有一套像样的房子啊！”卢爱莉的话，说出了很多住房[ZhuFang]困难户的心声。

    在现实环境之中，住房[ZhuFang]不但提供了居住之所，还与教育等公共资源分配挂钩，同时是资产保值增值的重要渠道，更寄托了缩小收入差距的期待。一套自有住房[ZhuFang]，是许多家庭[JiaTing]最重要的财产，也是许多中低收入者最大的梦想。

    可是，要在高房价城市实现有房梦，谈何容易！目前，上海[ShangHai]等一线城市的商品住房[ZhuFang]均价已在每平方米２万元左右，中低收入居民很难依靠收入和积蓄买房，由政府给予租金补贴也难以提高其住房[ZhuFang]支付能力。

    研究住房[ZhuFang]保障的上海[ShangHai]师范大学商学院副教授崔光灿认为，住房[ZhuFang]保障制度不仅要解决眼前的住房[ZhuFang]问题，也要解决长期支付能力的问题；尤其是在高房价城市，它在一定程度上还应该起到“二次分配”的作用。

    不过，“资金”和“土地”是两座“大山”。以土地为例，上海[ShangHai]土地开发建设密度极大，其土地之稀缺、住宅用地供应之紧张，均堪称“全国之最”。上海[ShangHai]市住宅建设发展中心主任陈为说，近年规划的以保障房为主的大型居住社区，最远的宝山罗店基地距市中心３０公里，离江苏太仓也只剩２０分钟车程了。

    既要回应群众殷殷期盼，又要克服现实层层困难，上海[ShangHai]等一线城市的住房[ZhuFang]保障工作，创新要求十分迫切。

    ２００９年底，上海[ShangHai]在徐汇、闵行两区实施共有[GongYou]产权[ChanQuan]房试点，房源销售基准价在每平方米４８００元－５２００元之间，有１８１９户家庭[JiaTing]最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有[GongYou]住房[ZhuFang]产权[ChanQuan]。

    上海[ShangHai]市房管局局长刘海生介绍，申购者通过支付购房款取得部分产权[ChanQuan]，属于“自助”行为；政府将其名下产权[ChanQuan]的“使用权”部分让渡给申购者，属于“帮助”行为；两者合力帮助居民解决住房[ZhuFang]困难，逐步积累购房能力。

    记者采访发现，“共有[GongYou]产权[ChanQuan]”模式实现了三个方面的“可持续”。一是居民住房[ZhuFang]条件改善、支付能力提高的可持续。卢爱莉和老伴把女儿、外甥女的名字也写在了新房产证上，“这样一来，即使房价上涨，心里也安稳许多。将来达到规定年限以后，还可以把房子出售给政府，加上积蓄去买条件更好的商品房”。

    一项针对上海[ShangHai]共有[GongYou]产权[ChanQuan]房潜在申购对象的调查显示，４９．７％的家庭[JiaTing]购房后打算“长期居住”，４６．７％的家庭[JiaTing]则计划“以后出售、再购大一点的住房[ZhuFang]”。

    二是保障房资源循环利用、“保障效率”提升的可持续。上海[ShangHai]城投置地集团董事长俞卫中说，在理想条件下，共有[GongYou]产权[ChanQuan]房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有３％左右的利润。根据规定，政府可优先回购保障对象意欲出售的共有[GongYou]产权[ChanQuan]房，并提供给符合条件的家庭[JiaTing]。“共有[GongYou]产权[ChanQuan]房是‘半开放’运行，一套房可惠及多户家庭[JiaTing]。”崔光灿说。

    其三，是保障房“宜居性”的可持续。记者在上海[ShangHai]保障房小区“新凯家园”看到，小区环境优美，外观与普通商品房社区无异。家住上海[ShangHai]乌鲁木齐南路的退休工人王大平在这里申购了一套４０多平方米的房屋。她说：“毕竟是自己有产权[ChanQuan]的房子，装修、维护都要费点心。哪怕以后要转手了，‘卖相’也更好一点。”上海[ShangHai]市房管局住房[ZhuFang]保障处处长李东认为，产权[ChanQuan]共享就是责任共享，使被保障对象和政府共同承担起保障房管理、维护任务。

    牵“一房”而动“全身”，密织“制度之网”

    近年来，上海[ShangHai]先后三次降低共有[GongYou]产权[ChanQuan]房的准入门槛，人均可支配月收入限额从２３００元放宽到３３００元。越来越多的住房[ZhuFang]困难大龄结婚家庭[JiaTing]、青年职工等群体成为受益对象。今年房源供应将达８万套，共有[GongYou]产权[ChanQuan]比例也将新增“六四开”。

    与租赁型保障房相比，共有[GongYou]产权[ChanQuan]房有两个鲜明特点：产权[ChanQuan]性、交易性。由于“套利空间”更大，其准入审核需更加严密精细。同时，共有[GongYou]产权[ChanQuan]房价格对中低收入家庭[JiaTing]构成较重负担。数据显示，试点阶段，９０％以上家庭[JiaTing]购房需要借款，其中７５％的家庭[JiaTing]借款额超过总价一半，因而尤需对此类家庭[JiaTing]提供购房支持。

    据介绍，仅上海[ShangHai]市级层面专为共有[GongYou]产权[ChanQuan]房出台的文件就有近十个，涉及部门七八个。比如，为严把审核关，申购家庭[JiaTing]要经历两次审核、两次公示，时间跨度可达两三个月。

    上海[ShangHai]专门成立居民经济状况核对机构，通过民政、房管、证券、银行等各部门、单位之间的信息共享，实现对申请者财产信息的全面核对。上海[ShangHai]市民政局局长马伊里介绍，截至６月１５日，最新一批审核已出具报告３３６４户，条件不符而中止的申请者有１７９６户，自动退出１７０户。

    再如，为支持中低收入家庭[JiaTing]购房，上海[ShangHai]确定共有[GongYou]产权[ChanQuan]房公积金贷款首付比例最低两成、贷款年限最长３０年，并增加“共同借款人”和“补充还款人”。上海[ShangHai]市公积金管理中心主任沈正超介绍，试点阶段有８４１户家庭[JiaTing]获得公积金贷款１．９２亿元，户均贷款金额２２．８３万元；下一步将与开发企业、商业银行等加强协调，为购房家庭[JiaTing]提供“一站式”服务。

    据介绍，目前上海[ShangHai]已初步建立以廉租房、共有[GongYou]产权[ChanQuan]房、公租房、动迁安置房等“四位一体”的住房[ZhuFang]保障体系，并积极探索各类保障房之间的衔接。比如，针对部分“达标”人群无力购买的情况，上海[ShangHai]将研究出台“租赁型共有[GongYou]产权[ChanQuan]房”的有关政策。