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调查称炒作楼市限购令影响成为房租上涨主因--中国国情
2011-04-11

  炒作“限购令”对租房市场影响拉抬租金,成为推进近期国内主要城市房租上涨的主因。治本之策还在于强化针对房产构造的政策调控

  “我去年4月在西便门租了一套63平方米的两居室,月租3200元;昨天房东通知我说,要求将月租金进步到3600元,我不想再续租了。但是找了一圈后发现,房租都涨了。”在北京工作的高田既愁闷又困惑,为什么房租涨得这么猛?

  《瞭望》新闻周刊近来在房屋租赁市场调研了解到,北京、上海、广州、南京等热门城市房租持续两年呈快速上涨态势。今年一季度,部分城市房租同比增幅超过10%,有的超过20%。

  业内人士告知本刊记者,租金快速上涨与房价居高不下、中介公司借“限购令”炒作等因素亲密相干,也裸露出中小户型房源严重不足的构造性矛盾,“我国要形成租售并举、多渠道解决住房问题的格局,还须要加大楼市构造调整力度,同时要有效监管租赁市场。”

  城市房租全线快速上涨

  前述高田租房的经历并非孤例,在南京工作的黄静也有类似的遭受,“去年房东已经涨两次房租了,60平方米不到的房子,去年初也就1200元,现在已经1800元了。”在南京后宰门租房居住的黄静向本刊记者叫苦不迭,“最近,房东又来电表现要涨房租了。”

  从本刊记者采访看,东部一线城市近两年房租上涨可谓“来势汹汹”,与此同时,二三线城市房租也逐步跟进。

  “京15条”出台以后,引发北京的房租上涨声一片。根据“我爱我家”市场研究院的统计,3月中旬,北京市租赁市场交易总量环比3月上旬上涨了8.5%,与去年同期相比上涨了22.2%。北京市租赁均价为3162元/月/套,与去年同期相比则上涨了16.6%。上海房屋租赁指数办公室发布的报告显示,2月上海房屋租赁指数为1276点,较1月份上升15点,涨幅比1月扩展1.03个百分点。高、中、低端租金全线大幅攀升。

  据国家统计局广州、江苏、内蒙古、陕西调查总队的统计数据,今年以来,广州房租涌现较大幅度的增加。2月份广州房租环比上涨1%,同比大幅上涨了21.9%;江苏省2月私房出租价格同比上涨12.5%,与1月份相比上涨了1.8%;内蒙古自2010年四季度起,到今年2月底,呼和浩特、包头、鄂尔多斯、呼伦贝尔等城市的房屋租金,涨势显著。调查显示,这些城市的租金水平总体上的涨幅一般在3%到4%左右,其中学校周边区域和城乡结合部区域,上涨的幅度较大,一般在5%左右,最高的涨幅在7%左右;陕西省2月份私房租金同比上涨19%。

  值得关注的是,根据国家统计局的数据,居住类价格同比上涨过快是推进目前CPI上涨的重要因素,仅次于排在第一的食品价格上涨。

  四因素合力推涨

  多位受访业内人士和租房者表现,有四种因素在推高房租:

  其一,房租快速上涨背后有中介公司炒作“限购令”的因素。本刊记者到位于北京西城区的中大恒基房屋中介机构讯问租房时,一位中介人员说,“京15条”对外地人购房进行了严厉限制,导致大批欲购房者由买转租,增长了租赁需求,“租吧!现在不租,往后租金还会上涨。”

  “一些人把租金上涨归因于"限购",这是不正确的。”北京中原地产市场总监张大伟解释说,事实上,“限购”使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上,增长的房源有可能消化增长的需求。北京一家楼盘在“限购”后增长了10%的出租房源就是证明。

  “租金上涨中介得到的佣金就会进步。”南京“满堂红”置业公司主管李宁告知本刊记者,比如一些城市规定了租金在1500元以下,只能收取房客半个月的租金作为佣金,如果租金超过了1500元,就可以收取租赁双方各半个月的佣金,“有的中介为了多挣钱,会想方设法拉抬价格。”

  北京居民宋先生也向本刊记者表现,近期全国住房成交量萎靡不振,于是房租收入成了房产中介用来填补收入的重要手腕,“中介劝房东提价现象广泛,有的片区甚至报出的价格惊人的一致,其背后有显著的人为把持痕迹。不消除中介联手炒作抬高房屋租赁价格。”

  其二,“构造性缺乏”。李宁说,许多大城市中租赁房供给总体充分,但供给构造严重失衡,“中低租金的中小户型紧缺,近些年新建商品住宅户型偏大,而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。”也正因此,一遇需求增长,中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。

  其三,通胀预期驱动。从通胀的角度看,至少有两大因素会使房东进步租金,一是各类生活消费品价格显著进步;二是与房屋直接相干的水、电、装修建材等成本也在上升。

  其四,“租房旺季”使然。许多大城市春节后的租房客比节前要增长三四成甚至更多。春节后新增租赁需求的主要是返城务工人员和大学毕业生。每年到4月份,房租会趋于安稳,但是6月份又会因大学生毕业而紧张。

  租金骤涨需综合治理

  国家统计局江苏调查总队消费价格处处长赵继东告知本刊记者,租金上涨与房价高有关,房东都以为现在房价高,租金也应当涨,“房价久调不下,必定程度上也支持了房租上涨。要通过连续调控转变房价只涨不跌的预期,这是遏制租金过快上涨的根本。”

  李宁说,楼市的构造调整要下大力量抓落实,“相干部门几年前就有勉励建设中小户型住房的政策,但是这么多年来,开发商出于利益斟酌,多是以大户型为主打产品。有关部门新近规定70%以上的土地用于廉租房和中小户型住宅开发,这个要求必定要落到实处。”

  他剖析说,目前南京市场每年出租房需求量约10万套,公共租赁房今年的建设任务是2万套,“即便是今后保持这么大的建设力度,扭转构造也要好几年。从市场供需来看,房租上涨可能是一个较长的趋势,调构造要常抓不懈。”

  “我爱我家”经理舒莉莉为本刊记者剖析说,依照国家规定,房屋出租先要到房管部门备案,出租后要交纳5.5%的税收。为了逃税,市场上90%以上的出租户没有备案登记,管理部门控制不到情形。这也是租金市场难以规范的原因。住建部近日表现要规范租金市场,建议加大对出租户的监管力度,可以通过减税收的方法,勉励备案登记。

  受访业内人士还建议,今年肯定的保障性住房建设目的为1000万套,较去年几乎翻了一番,而公租房将成为其中的“主力军”,“既要大力发展公租房这种融会保障和市场的有力"兵器",也要加快促进市场化租赁房的供给,让更为普遍的社会群体通过租赁解决"住有所居"的问题。”文/《瞭望》新闻周刊记者

  邓华宁 任会斌 殷丽娟 黄玫