一些地方楼市政策“微调”增多的背后

　　补助首次置业者、进步公积金贷款额度、调整普通住房价格尺度、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房城乡建设部“叫停”的也时有涌现，引起公众热议。

　　如何对待近期楼市调控的局部“小动作”？如何在调控中避免误伤“刚性需求”？“新华视点”记者追踪调查。

　　局部“小动作”增多彰显楼市“微调”？

　　春节前后，多地不少银行已对购置首套房的客户执行基准利率。招商银行(600036,股吧)天津分行人员告知记者，虽然目前多数银行仍执行首套住房利率上浮10%的尺度，但“回归正常水平几成共识”。央行近日宣布，2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注范畴。

　　天津市民姜洪民说，近日他看中的一套二手房原先属于“非普通住宅”，目前已被划为普通住宅，其契税与营业税等税费总额有望减少一半以上。2月1日起，天津对普通住宅指导价格尺度进行调整，中心城区平均调整幅度达到35.2%。

　　记者梳理发现，去年四季度至今，有10多个城市及部门在住房尺度、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。

　　除天津外，北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格尺度。合肥、南京等城市进步公积金贷款额度，每户家庭最高贷款额度比原先增长10万至20万元。广东中山市则将“限价令”由去年的每平方米5800元上调至6590元，等等。

　　部分政策的变动被以为属于“例行动作”。上海市住房保障和房屋管理局相干负责人16日表现，现行普通住房尺度实行至今已过三年，房价、物价都已发生较大变更，适时调整使之更加符合市场实际，是政府一项例行管理工作，有利于在交易环节增长普通商品住房供给。

　　“但必需防止借"预调微调"之名，搞变相宽松。”一些业内人士说，比如，对购房者予以补助等举措，可能会干扰宏观调控，甚至引发房价再次反弹。

　　“克制投机”与“刚性需求”如何统筹？

　　16日，针对“为限价令松绑”的质疑，中山市有关部门作出回应：此前上调新建住房售价上限的举动仅是部门“试行措施”。芜湖市政府12日则宣布，对部分购房者进行补助等有关措施“暂缓执行”。

　　“这些新情形涌现，说明房地产调控已进入非常症结的时代，只能坚守、不能后退，如果松动，就有可能前功尽弃。”中国房地产研究会副会长顾云昌告知记者。

　　部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控决心。“毫无疑问，今年要想投机炒房，依然没戏。”上海房产中介永庆房屋总经理陈史翎说。

　　在此进程中，成交量的连续下滑也备受关注。上海易居房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将降低20%。世联地产(002285,股吧)也以为，在今年第二季度，全国的商品住宅成交量会涌现第二次触底。瑞银证券甚至预测行业平均销售入账目的只能实现50%左右。

　　记者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐显著，不少合理的购房需求“出手”意愿正在加强。上海房产中介合富光辉业务员万正伟说，现在看房的首次置业者有所增多。

　　与此同时，一些开发商正斟酌顺应调控要求，调整产品构造和销售策略。复地集团董事长张华告知记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有勉励。

　　促使房价“合理回归”还须要什么？

　　温家宝总理近日强调，房地产调控目的一是促使房价合理回归不摇动，二是促进房地产市场长期、稳固、健康发展。

　　市场正进一步向调控预期的方向变更。中国指数研究院供给的数据显示，今年1月，内地十大城市商品住宅平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次涌现同比下跌。同期，全国统计的100个城市商品住宅平均价格，则是持续第五个月环比下跌。

　　上海中原地产仁德分行经理周建刚介绍，近期已有一些房东预期房价很难再上涨，因此降价一步到位，快速出手。“比如，近期成交的一套房，房东去年10月底挂牌时报价是330万元，最近以295万元、税费各付成交，比市场价低了15%左右。”

　　不少专家以为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目的已初步达到，有利于“房价合理回归”的动力也在加强。

　　但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容疏忽的影响。

　　“土地出让金收益中，用于保障房建设的有10%，用于教育的有10%，用于农田水利的有10%，目前许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依附度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”长三角地区一位地方官员告知记者。

　　由此不难懂得，“当中央对楼市采用刺激政策，地方会成为刺激效应的"放大器"；当对楼市采用收紧政策时，地方会充任其中的"稳固器"。”顾云昌说。

　　顾云昌提示说，随着楼市调控连续深刻，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。

　　有关专家以为，当前，各级政府应凝集楼市调控共识，防止“变相宽松”；同时需加快保障房、房产税、个人购房信息平台等制度建设，避免未来房价再次涌现“大起大落”。 据新华社