本报记者 朱以师 海南报道

　　试图通过农垦土地“曲线”进军海南的开发商须要注意了，游戏规则发生了变更。

　　在本报《海南农垦土地遭私下贱转》报道刊发之后，3月25日，从海南省农垦总局及海南省农垦集团产业发展会议上透出重要消息：今后除了海南省委省政府和各市县政府根据海南国际旅游岛建设须要而批准的项目用地，省农垦总局及属下各农场将停滞一切国有土地对外流转。海南省农垦集团将依托名贵的土地资源，以自己为主导进行开发。

　　“农垦集团要做土地的开发商，而不是土地的供给商。”海南农垦总局局长、农垦集团董事长王一新表现，在今后的土地开发上，一律由农垦集团主导，在合作机会、合作方向和股权等方面都要控制自动权，转变之前被动与外界合作的做法。

　　海南农垦总局的一纸禁令，消除了很多后来者对农场土地的念想，同时也给农垦集团带来新的挑战。

　　同样在那次会议上，海南农垦集团确立了天然橡胶、热带现代农业、旅游及旅游地产三大支柱产业，并且要借海南国际旅游岛建设契机在旅游地产板块上追求更大的发展。但是，海南农垦集团将如何整合开发土地资源，进而成为海南“最大的开发商”，目前还难以看到清楚路径。

　　而禁令下、改制中的海南农垦，其土地资源将如何“变奏”，亦惹来诸多关注。此前业已流转的大规模农场土地，其命运又将如何？

　　框架协定依然有效

　　从2009年到“禁令”出台前的这段时间，海南垦区所有的农场场长几乎都在忙同一件事情——接待客商、谈项目策划。

　　“找上门来的企业有很多，和我们谈过合作的几十个，最后签了合作协定的也有十多个。”南新农场的相干人士告知记者。南新农场地处三亚，是距离三亚市区最近的一个农场。

　　从来自海南农垦总局汇总的49家农场与客商洽谈的记载来看，一般每家农场都接待、洽谈了至少20家客商，有的农场甚至多达70多家。除各农场外，当时还未更名改制的海垦总公司，也收到很多企业自动递交的开发建议书和合作意向书等。

　　在这股热潮中，各农场签署了100多个合作开发协定，其中大部分都获得了农垦总局的核准。而“禁令”出台后，农垦方面是否会承认、并继续执行已有协定，成为很多企业关注的焦点。

　　“只要涉及到分成比例的框架协定，都还有效，能继续执行。但合作开发意向协定，将被视作无效。”知情人士告知记者。

　　据了解，企业与农场投资公司签署的协定大致分为框架协定和意向协定两种，框架协定涉及具体的利益分成，经农垦总局核审后能够签订《项目合作开发合同书》；而意向协定，多属企业与农场的初步合作意向，并未经农垦总局核审。

　　海南农垦总局也表现，对已签署的合作开发项目，将保持原有政策不变，并继续实行合同。现阶段对新项目标审批将从严、从紧，主要精神用在落实已批准的项目上。

　　建设用地指标成瓶颈

　　然而，即使是那些会继续实行的合同和框架协定，项目落地、开发的时间仍是未定之数。对于占地面积动辄数千亩、甚至上万亩的合作项目而言，其最主要的障碍就是建设用地的指标。

　　“尽管此前农垦在土地流转上有很大的自主权，但是土地的真正利用还需纳入地方的建设用地指标。”上述知情人士称，现在很多农垦的项目都在期待地方政府的建设用地指标。

　　南山集团相干人士告知记者，他们在海南万宁的一个超大型综合旅游项目标总体规划、详细掌握性规划都向政府报上去了，但是一直没得到批复，原因也在于建设用地指标的缺乏。该项目位于万宁市日月湾，总体规划面积70平方公里，涉及景区开发、五星级酒店、高尔夫等诸多设施。2010年7月份与万宁市政府正式签约，其中涉及农村集体土地和当地农场土地，与农场也签有相应协定。目前正在实行填海造地工程。

　　一般而言，企业与农场在订立协定时都会商定，农场除了供给项目用地外，还要负责相应土地的变性、用地规划等，企业则主要负责资金的投入以及项目标开发建设。

　　海南农垦意欲加快旅游地产业务板块的发展，首先要推动合作项目标过程。记者从海南农垦总局内部了解到，近日农垦总局成立了“海南农垦推动重点项目工作领导小组”，对农垦的重点项目，特殊是旅游地产项目非常看重。

　　“总局和农垦集团的领导，近期频繁到各地项目进行考察、调研，时间非常紧张。”海南农垦集团相干人士婉拒了记者的采访要求。

　　几乎同时，海南农垦传出与万宁、陵水树立战略合作关系的消息。4月13日，海南省农垦总局、海南省农垦集团的相干领导“组团”赴万宁、陵水等地，与当地政府进行恳谈，追求战略性合作。农垦方面愿望，当地政府将农垦在当地的总体规划和掌握性详细规划纳入当地城乡规划中兼顾部署，真正实现土地资源效益最大化，推进地区经济发展。海南农垦还表现，将与地方树立沟通机制，及时解决问题，共同推动项目建设。

　　地方与农垦的博弈

　　事实上，农垦的改制对于地方政府而言，可谓喜忧参半。在农场进行属地化管理、融入地方的同时，土地资源亦随之进入地方管辖领域；然而，原先农场人口的社保、民生保障等义务也归入地方，但是农场的绝大部分优质土地资源在此之前已经被出让。

　　“很多农场的土地情形就是一笔糊涂账，他们自己都搞不清晰。”一名开发商如此评价。他告知记者，有一次他曾和某农场场长谈好了一片土地的合作，但后来从该农场的领土规划科、房产科了解才知晓，该片土地早已流转给几家公司了，而场长自己已经记不清了。

　　过去，海南各个农场都曾成立农场投资公司，试图“政企分别”运作，但事实上都是“两块牌子、一套班子”的运作方法。通过投资公司，各农场向外流转了大批的土地，用于合作开发，获得实物分成。

　　一位与10多个农场有过深刻接触的业内人士告知记者，历经这两年的农垦土地流转风潮，但凡有好一点资源的地方，“有山有水、适合房地产开发的土地，基本上都签了合作开发的框架协定。”立项的名目非常复杂，有些是旅游项目，有些是现代农业、观光农业，共同特点是项目获准后，立刻以各种理由申请配套的建设用地，酒店、住宅就慢慢演变出来了。

　　农垦总局方面出于各农场的民生保障和化解历史债务的斟酌，也批准了大多数的流转项目申请。

　　目前的海南，东线沿海基本已经没有可供出让的土地。越来越多的企业，将眼光投向了中线和西线地区，如保亭、五指山等，而这些地区的大片土地都属于农垦。“如果放任农场自主进行土地流转，未来不久，甚至中线、西线的农场都将没有可供利用的土地。”上述业内人士剖析，这将是各地市县政府所不愿意看到的。目前，三亚、海口等地邻近的一些农场，基本处于“没有地”的状况。

　　根据2010年8月通过的《海南省委、省政府关于进一步深化海南农垦管理体制改革的决定（草案）》，到2011年底前，海南农垦总局现有社会职能将全面移交县市。

　　记者了解到，目前一些农场已经开端试点融入地方，或单独成独立建制乡镇，或融会并入相邻乡镇，纳入地方管辖领域。同时，农场人员的教育、社会保障等社会职能也纳入地方。

　　“农场并入后，将增长地方的财政支出，如果没有相应的土地可供出让，地方政府显然不会愿意。”上述业内人士称。

　　因此，有观点以为，农垦总局此番以“禁令”收权土地流转，也是与市县政府某种默契和交流：保护属于农场的可开发用地尽量不被流转，以便地方能够获得土地出让收益；同时，已划拨至海南农垦集团的合作开发项目和优质土地资源，仍需地方政府在建设用地指标上予以支撑。

　　海南省领土资源环境厅副厅长王业侨在接收记者采访时也证实，随着农垦改制的深刻，将逐步实现“体制融入地方、管理融入社会、经济融入市场”，农场的土地也将纳入地方政府的管理领域，统一规划、统一布局、开发利用。

　　海南农垦集团的图谋

　　海南农垦总局内部人士告知记者，“禁令”出台后，以后开发商若想再从农场手中曲线拿地，必需经过农垦总局、地方政府和海南农垦集团三方面的“手续”审核。一方面，改制期内，农场的土地将由地方和农垦总局进行横向和纵向的双重管理；另一方面，“禁令”之后，农场的土地原则上都将由海南农垦集团主导开发。

　　对于海南农垦集团而言，要成为“海南最大的开发商”，所依托的正是海南农垦系统宏大的土地资源。

　　依照“政企分别”的改制方案，划拨至海南农垦集团及其所属农场投资公司的土地资源约393.8万亩，其中约353万亩属于海南橡胶集团所属的胶林，约40万亩属于可供开发用地。另外，仍有约733万亩土地属于农场，依照最新的规定，其间的土地开发，也将由海南农垦集团主导。

　　但是，其劣势和优势一样显著。与宏大的土地资源相对应，海南农垦集团的资金实力依然非常软弱，特殊在旅游地产业务板块，须要大批的资金沉淀。

　　由于海南农垦集团方面谢绝了本报记者的采访，故其旅游地产业务的资产规模、发展规划及资源整合平台等相干信息，记者并无确实的官方消息。

　　根据材料显示，其拥有的40万亩土地，大多疏散于下属的农场投资公司中。这些土地被农场投资公司向外流转，与外部投资企业合作开发，和合作框架协定一道，被划入农垦集团。但是，据知情人士泄漏，协定中农场投资公司可获得的实物分成比例都较低，大多在22%~30%的范围内。

　　中国旅游地产服务集团信息咨询中心总经理周海平以为，海南农垦集团在旅游地产业务上，还将以合作开发为主。原因是一方面，已经签署的协定须要执行；另一方面，目前资金实力还比较软弱。

　　目前，签署的合作开发项目有些已开端动工，有些则还在期待建设用地的指标。在项目陆续建成后，海南农垦集团将握有相当规模的实物资产，包含酒店、温泉度假项目等。

　　然而，30%的分成比例，还不足以让海南农垦集团成为“海南最大的开发商”。海南农垦集团董事长王一新在规划产业发展时曾表现，要立足海南国际旅游岛建设，合理规划，有序开发，打破几个集团公司的概念，规划几个战略性的区域，集中力气做可支持农垦集团连续发展的重要战略项目。

　　周海平颇认同这样的观点。“农垦系统应当做一个整体的规划，如果各自为政，是没有效果的。”周以为，经过整体的规划和包装，宏大土地资源更能施展出优势。优质土地可以自主开发，相对偏远的土地可以引入其他资金合作开发。

　　而海南农垦集团的另一个现实问题是，用什么样的平台来整合旅游地产资源。今年初，海南农垦集团将下属的22家投资公司重组合并为中南投资集团、中源集团和中新集团三大集团。

　　在独立挂牌之前，海南农垦旗下还有一个房地产业务平台，成立于2008年初的海南农垦房地产集团股份有限公司。当时的海南农垦总公司占股58%，曾开发过三亚“椰林书院”、英雄坡温泉度假酒店等项目。

　　究竟用哪一个房地产业务平台来整合农垦系统的土地资源，甚至自主开发，记者尚未获得相干信息。

　　周海平则以为，海南的旅游地产远景可期，但是海南农垦集团欲成为“海南最大的开发商”，仍需很长的一段路要走。