自上世纪90年代实行住房改革以来，中国拥有住房的居民比例由17%升至89%。然而，大批材料显示，中国购房者中的一大部分，特殊是在一线城市，属于投资买家而非自住者。最能反应这一现象的是空置房数量增长。在中国的部分地区，这种现象远较正常的市况下所能想象的情形严重。中国人对房产的偏好令人难以置信，但原因其实很简略：在封闭资本账户的机制下，普通中国居民的投资渠道有限，而且在消费价格上涨时，常常面临实际利率为负的局势。回想过去十年，房地产是回报可远跑赢通胀的少数现有资产类别之一。

　　不过，随着住宅成交量下滑以及政府通过一系列降温及限购措施进步中国房地产行业的投资门槛，“中国的潜在房地产投资者将如何打理手中的资金”，已成为一个常见话题。而摩根大通则以为，房地产调控将引发投资行资行为发生变更。

　　中国的黄金需求剧增贵金属是一种有效的通胀对冲工具，因此实物黄金及黄金相干投资的需求敏捷增长。由于通胀问题悬而未决以及地缘政治风险升级，尽管投资规模相对其他资产类别仍然较小，但黄金投资在中国受到的追捧进一步升温。根据世界黄金协会发布的数据，中国对黄金首饰的需求于2010年按年增加13.5%，而对金条及金币的需求则增加70.5%；按当前的兑换比率计算，黄金消费需求总量的总价值为1508亿元，显示年内家庭现金持有量增加1.1-3.6%（具体视购置珠宝是否应列为投资）。

　　在去年12月份，深圳诺安基金管理有限公司推出合格境内机构投资者（QDII）计划下的黄金交易所交易基金，募资超过32亿元（4.83亿美元）。这也是

　　QDII新产品自2008年以来募集到的最高金额。该产品是国内首款针对实物黄金的交易所交易基金，主要投资于追踪国际金价的海外交易所交易基金。

　　流入商业地产幅度有限随着限购政策的进一步推广，住宅物业投资者越来越多地在尚未实行限购的临近城市追求投资机会。尽管这种趋势刚刚兴起，摩根大通了解发现，在通常为购房淡季的2月份，投资者对位于二三线城市特定地段的住宅物业的兴致却在增长。

　　由于住宅物业目前面临的许多限购政策并不实用于商业物业，投资者对这类物业的兴致也在增长。越来越多的开发商开端面向流动资金达到1000万至2000万元，且有意投资于高端商业地产的个人，实行分契业权策略。国内资金基础较低的个人则对投资零售物业（一般与小区配套）、小型写字楼以及酒店式公寓表示出更浓重的兴致。据上海一家大型房地产代理商表现，这些小型商业物业的供需量于2011年第1季度均涌现增加。与高端住宅物业相比，酒店式公寓及40至50平方米的写字楼具有更高的租金收益（约3-5%）及更广泛的投资需求。

　　整体而言，由于投资商业地产的资金要求高、税负更重以及物业选择较为庞杂，我们以为，由住宅物业流入商业地产的资金规模有限。根据部分房地产代理的非准确估量，转战商业物业的住宅物业投资者可能会有10-20%。然而，资金流向商业物业以及中小城市住宅物业的趋势，或可解释开发商为何开端将更多重点放在开发商业物业项目及二三线城市的住宅。

　　理财产品需求加大随着1年期存款的实际利率降至-1.95%，现金资产对中国散户投资者的吸引力已相对减小。今年2月份的居民存款增加为16.35%，远低于2010年2月份的24.5%。

　　因储户追求风险相对较低的投资选择，国内银行的理财产品越来越受欢迎。随着中国银监会严厉规范表外信托贷款，信托贷款类产品于2010年下半年减少，取而代之的是债券及货币类理财产品，此类产品主要投资于主权债券、政策性银行债券及境内外企业债券。根据银率网公布的数据，理财产品的年化利息平均较官方存款利率高约1%。近月来，人民币理财产品的发行量从去年10月的499款增至2011年3月的1368款。这些产品当中约50-60%的到期时间不到3个月，显示投资者正利用这些产品取代短期存款。根据国内理财数据供给商成都益全预测，2010年的理财产品发行总量约为7万亿元，而2009年约为5万亿元，居民银行存款约为32万亿元。

　　私人股权基金和REIT受追捧私人股权基金日益受高净值投资者青睐。国内专为高净值个人服务的领先投资顾问公司诺亚财富控股（NOAHUS）表现，2010年私人股权基金的认购额约占新基金认购总额的一半，高于2009年的约30%。网上私人股权基金数据库私募排排网的数据显示，去年11月至今年1月期间，私人股权基金的月发行量达到60只，而2010年前10个月平均仅为每月40只。随着中国调整经济构造，私人股权活动已经增长，且新颁布的五年发展规划预期，将为新兴行业的小型私营企业供给大批发展机会。

　　尽管在中国，传统的私人股权基金对于投资资金的最低要求约100万元，但招商银行(600036,股吧)及光大银行(601818,股吧)等银行，已将传统的私人股权基金设计成构造性信托产品。投资者可通过购置这些产品，直接投资于私人股权，或以投资于基金发行的高收益债券的方法，获得固定收益。这些产品设定的最低投资额为10万至30万元，已越发受到富有投资者的青睐。

　　而房地产紧缩政策实行之后，不论是从供给还是需求方面而言，房地产信托产品都越来越受欢迎。开发商须要寻找其他融资途径，而投资者愿望得到收益更高的金融产品。根据中国基金顾问公司好买发布的数据，2010年7月至11月期间，每月发行的房地产信托产品平均为50款。然而，敏捷扩大的信托产品业已引起监管机构的看重。2月底，银监会规定信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，且预计更多的限制性措施将陆续出台。受此影响，今年前两个半月推出的房地产信托产品据称仅吸引247亿元的资金认购，仅相当于2010年一个月的规模。

　　海外物业升温中国的富人正在越来越多地在海外置业，而参加海外房展会以及加入海外购房团已司空见惯。据莱坊房地产经纪公司称，自2008年下半年以来，中国内地居民在香港购置的房产数大幅增长，目前占香港市场的近四分之一。新物业购置量的增加，远超过二级市场单位购置量。内地居民在香港购置房产的价值占香港购房总价值的比例显示，购置价值的增加超过购置单位的增加，反应内地居民投资香港房地产市场的意愿远超过香港当地居民。这可能也反应了中国居民仍面临投资渠道严重不足的问题。然而，我们在与香港最大的房地产代理公司交换后了解到，自新一轮限购政策出台以来，内地购房者的购置量并无上升。在新加坡，中国内地的购房者在2010年第4季度超过印尼，而近期又超过马来西亚，成为当地外国购房者的主力。（记者潘晟整顿）