本报记者 李红梅 张凤玲北京报道

　　一方面是不可推卸的社会义务,一方面是亟待完美的保障房建设体系。对于被要求参建保障房的房地产央企来说,颇显纠结。

　　5月3日,国资委下发通知(28号文件),要求央企积极参与保障房开发建设。“我们早在3月份就已接到了通知。”5月4日,保利地产(600048,股吧)副总经理胡在新对本报表现。

　　“从去年售房数据来看,房地产央企占整体份额的5%,其中保障房刚到3%。力度还不够大,今年的目的是争夺达到3%～5%。”5月5日,国资委新闻处处长苏桂峰对本报表现,下发通知“主要是为了央企实行社会义务”。

　　但本报采访的多位房地产央企高管均不同程度表现出了对参建保障房的顾虑。资金支撑、盈利模式、股东回报、地方政府信用等,或将成为房地产央企参建保障房的一道道障碍。

　　政策试运行

　　保障房的建设并不是刚开端,为何在此时要求房地产央企参建？央企对此又反响如何？

　　对此苏桂峰解释,这是一个国家政策,“主要是为了央企实行社会义务”。

　　苏桂峰表现,参与保障房建设的房地产央企,还是依照EVA考核制度进行考核,不会有任何的转变。如果央企在建设保障性住房进程中,涌现各种问题,国资委会及时解决。

　　“目前这个政策不是强迫政策,先试运行。”苏桂峰说。

　　他还表现,不许可要求退出房地产业务的78家央企参建保障房。

　　“早在3月份,我们已经接到了从集团传达下来的通知,在接到通知后,保利地产向公司有项目开发的18个城市提交了申请参建保障房的信函,目前有10个城市在洽谈中。”胡在新说。

　　“28号文件我们已经收到了。集团领导对文件非常看重,正在研究,筹备大力推动保障房建设工作。”5月5日,中交集团企业文化部部长杜胜熙对本报记者表现,中房集团(去年与中交集团合并)从2002年就开端涉及该范畴,已完成了5个保障房项目,目前中交集团还有6个保障房项目在建。

　　据了解,中交集团在保障房投入方面将计划投资60亿元,建筑面积约500万平方米。

　　华侨城集团新闻发言人关山对本报记者表现,华侨城一直在关注和研究与保障房有关的各项政策与信息。依照国资委的要求,华侨城会继续增强与地方政府的沟通联系。如果有合适的机遇,会积极参与保障性住房的建设。

　　在此之前,已有中冶科工、中国建筑(601668,股吧)等房地产央企大批参与保障房建设。中冶集团相干人士表现,在今年会进一步加大保障房建设力度,预计将占领公司地产业务的半壁江山;中国建筑更是将保障房建设写入集团“十二五”规划中,力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。

　　中冶的盈利模式

　　中冶集团在房地产央企参建保障房的盈利模式方面显然走在了前面。

　　中国中冶(601618,股吧)年报显示,2010年,公司房地产开发项目及一级土地开发项目共72个,总投资1760亿元。其中保障房项目达到24个,总投资257亿元,总建筑面积564万平方米,散布于天津、上海等城市。

　　5月6日,中冶科工董秘康承业在接收本报记者专访时表现,2009年下半年,中冶集团便制订了保障房战略计划。

　　中冶集团参建保障房主要出于3方面的斟酌:第一,这个市场比较大,和其他企业比较,中冶有必定的优势,因为中冶集团有完全的产业链,包含勘探队伍、设计队伍、融资才能、施工、销售等。

　　第二,既能够实行央企的社会义务,又能够给股东带来回报。公司曾经做过核算,保障房的毛利率不低于11%。

　　第三,已看到房地产在2009年的不理性,以为房地产市场终会回归理性,保障房市场的大批投入,将会改良供需关系。

　　“另外,金融机构、政策导向都勉励企业参与保障性住房建设,但乏人问津。在这种情形下,我们断定金融政策会给予很大的支撑。且我们没有选择比例较小、回报期过长的公租房。综合资产负债、财务状态等因素,我们选择了保障房当中的限价房、经济实用房。”康承业说。

　　对于中冶集团参建保障房能够达到11%的毛利率,康承业解释,一般企业只能获得政府规定的不高于3%的利润率,而中冶集团有产业链上的利润来源:拥有9个国家甲级设计院,可以获得1%的利润;项目管理公司可节俭2%的支出;还有施工单位项目部可获得5%～6%的利润,这样最低就可获得11%的利润率。

　　但对于大多数房地产央企来说,目前似乎仍未找到参建保障房更好的盈利模式。中国建筑董秘孟庆禹称,集团正在摸索多种盈利模式,一方面要完成央企职责,另一方面,也不会令股东利益受损。

　　重重顾虑

　　与中冶集团对保障房建设的看好不同,更多的房地产央企高管在接收本报采访时表达了对保障房建设的忧虑。

　　首先是钱的问题如何解决？

　　某房地产央企高管算了一笔账:今年1000万套的保障房开工建设,须要的资金量约在1.3万亿元～1.4万亿元之间。虽然大多数地方政府明确规定了把土地出让金的10%拿出来建设保障房,但按此尺度计算,去年全领土地出让金收入2.7万亿元,拿出10%也就是2700亿元,这与实际须要的建设资金缺口宏大。

　　“国资委要求房地产央企去参建保障房,实际上反应了保障房资金的到位可能遇到了艰苦。”一位央企高管对本报记者表现。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌表现,此次国资委要求房地产央企积极参与保障房建设,将有利于弥补保障房建设的资金缺口,进一步推动地方保障房的建设。

　　“效果不会太显著。”某地产公司高管表现,房地产央企参建保障房主要存在两个问题:第一,虽然是央企,但资金也未必充分,银行多次上调存款筹备金率,央企的贷款闸门也已收紧;第二,参建保障房利润率较低,还无法找到很好的盈利模式,尤其是参建公租房,回报期更是漫长。

　　“这些问题解决不了,房地产央企不可能贸然进入。”该人士以为,除了中冶集团、中国建筑这种有产业链优势的央企参建保障房能够带来必定效益之外,多数房地产央企缺少真正参建保障房的积极性。

　　康承业也表现,在对地块及新项目进行收益核算时,中冶集团会斟酌如不能给股东发明应有的利润,就不去做。胡在新也表现,国家有5年建设3600万套保障房的目的,但作为企业,权衡的是一个个的投资机遇,谈得造诣做。如果受资金和才能所限,也可以不做。

　　甚至有房地产央企高管对本报记者表现,部分地方政府有不讲信用的行为,这让企业跟政府打交道心存疑虑。

　　“和地方政府谈项目,中冶集团会和律师、银行、财务、市场、项目管理部门一同去。”康承业说。

　　央企义务之辩

　　当房地产高歌猛进之后,当贫富差距带来社会安宁隐忧、公正性成为政府继效力之后侧重解决的问题之时,当国家经济构造调整之际,保障房建设及健全社会保障体系成为了中央的当务之急,也是房地产新的发展引擎。

　　但在保障房风起云涌之时,到底谁该来承担保障房的建设任务,房地产央企是否应当成为保障房建设的主力军？

　　“国资委要求房地产央企建保障房,相当于是政府的转移支付。”北京盛世神州房地产投资基金董事长张民耕表现,从经营的角度看,保障房确切不赚钱,但央企的股东是国家,等于国家掏钱建保障房,这是理所当然的。

　　他直言,这些年房地产央企赚了很多钱。在他看来,央企乃至所有国有企业,每年应当给国家分红,这些年没有分红,把钱拿出来建保障房也一样。

　　不过,有部分受访人士对此有不同的意见:他们以为,国资委是否能决定央企的利润用处？对已经上市的央企而言,董事会及股东大会是否还有权决定企业的发展方向？对于未上市的央企而言,其利润用处应当由财政部来决定。

　　意在沛公？

　　如果说央企实行社会义务不可推卸,在行政干涉的背后,房地产央企又能获得哪些机遇和空间？

　　康承业以为,中冶集团虽然并没有享受到金融等政策优惠,但得到了地方政府的支撑。如在施工进程中,政府会积极辅助调和,解决相干问题。

　　“十二五”规划纲要指出,国家将在今后5年内新建3600万套保障性住房。有剖析人士预计5年内保障房总投资额约在5万亿元。

　　“除了实行社会义务,也能收获真金白银。”有剖析师以为房地产央企可以抓住机遇。

　　顾云昌曾表现,经济实用房与两限房的平均利润率虽然在3%左右,但利润很稳固,央企参与保障性住房建设完整可以做到名利双收。

　　著名财经评论人叶檀甚至表现,央企参与保障房建设很可能成为抢夺社会资源之举。

　　“保障房项目受到政府保护,可以获得贷款及低价的土地资源,并且可以在保障房之外获得其他商用地块,或者转变土地属性,商业性的土地才是企业所觊觎的。”叶檀说。

　　(本报记者曾冬梅、刘晨对此文亦有贡献)