怎样分食中国最热点CBD的最后一块地

　　财新《新世纪》记者 李慎 于宁

　　环绕着北京“CBD最后一块地”的争取，正在进入最后的高潮。去年12月，经过八个月的剧烈厮杀，头六块地分离被中信、中金、远洋等瓜分完毕。现在，五个多月过去了。CBD核心区后六块地的招标仍在密议之中。“争取非常剧烈。”一位参与投标的内部人士泄漏说：“规则将如何修改很症结。”

　　还没有哪场招标像CBD这次的土地出让一样，引起如此普遍的关注，而且，从一开端就在媒体的聚光灯下一波三折。

　　一切源于土地的价值。作为北京高档商圈象征的CBD（中央商务区），在最后一个大地块的招标中，第一条原则恰恰就是“不能拍高价”。这无异于地方政府将土地收益拱手相送，这12块位于北京CBD核心区的土地，因此更加价值连城。争者云集。

　　为什么？怎么办？对于主持这场土地大招标的北京市政府，问题在于，如何定规才干既不勉励价高者得又能挑出有实力者？对于簇拥杀到的各路大佬，要在大有来头又各有所长的竞争者中胜出，不拼价格，拼什么？

　　这是一场独特的战斗，上半场已经停止。

　　2010年11月27日清晨两点，位于北京市朝阳区国贸大厦背后一栋二层小楼内，灯还没有熄。这是正式递交CBD“中服地块”第二轮投标方案的日子。中信地产的相干工作人员正利用最后的时间剖析对手的情形，研究当天投标方案和策略。新的消息仍在不断传来，真假难辨，战局似乎每分钟都会再起变更。

　　在这次万众瞩目标土地招标中，无论从公司实力、政府关系还是招标方案，中信都被公以为是最有实力的公司，很多投标者甚至闻风而闪，尽量避免涌现与中信正面交锋的局势。即便如此，中信地产一位参与招标的内部人士坦陈，“争取非常剧烈，中信根本不像外界想象的那样志在必得。”也因此，为了保密和万全起见，中信地产决定，从公司预测的底价开端，一直到每平方米2.30万元，每500元做一个投标方案。最后，方案装了一卡车。

　　27日凌晨，工作人员拉着一卡车的方案来到了招标现场。中信地产CBD项目总负责人，当场给包含时任中信集团总经理常振明和董事长孔丹在内的决策层打电话，肯定最后起用的方案。方案当即封锁，抬到楼上。依照中信集团的规定，超过1亿元的投资需上报集团。

　　“到了最后一秒钟，别人也没法变了，我们才肯定，就是它了！”中信地产一位不愿具名的高管向财新《新世纪》记者表现。

　　最终，中信以63亿元的总价拿到了Z15地块，这是此次招标中最大的一个地块，而每平方米1.80万元则是此次开标土地中的最低价。未来，一座高达500米的中信总部大楼将在这里拔地而起，它将超过国贸三期，成为北京的最高建筑。

　　除此之外，中国国际金融有限公司（下称中金）和万通地产(600246,股吧)、民生银行(600016,股吧)、安邦财险和尺度投资集团、远洋地产、正大集团等也在这场世纪土地大战中各有斩获。这片市场广泛估价在每平方米3万以上的土地，最终以1.80万元到2.10万元的价格被瓜分。视察家预计，除非中国经济涌现大动荡，中标者几乎已铁定获得30%以上的超值回报。

　　其实，早在最后一秒之前，这场鏖战了数月、云集了超过60家中外大投资者的夺标大战已经基本尘埃落定。

　　在此期间，相干各方为了这块总共6.9万平方米的土地，从情报战、方案战打到价格战、关系战，企业与政府、企业与企业、地方与中央斗智斗勇，最终达成一个看上去既满足了中央和地方政府要求与期望，又基本有效平衡了主要利益方的格局。

　　一场典范的机关四伏的中国式招标！

　　不过，规则正在修改。北京CBD的这场大招标还有六块地的归属未定。从2011年3月起，属意CBD的竞争企业们就开端了新一轮的明争暗斗。而上半场招标在落幕同时，留下的争议并未停止。外资提前出局是否公正，掌握价格的招标如何避免沦为台下的交易和关系的比拼？CBD大招标之于中国的土地招拍挂制度改革，是胜利的经验，抑或教训？财新《新世纪》记者历时两个多月的采访，力图还原这场世纪大招标的台前幕后，探寻这场集聚了诸多大公司焦点的商战的基础规则，认为投资者和决策者鉴。