南方日报驻京记者　吕天玲

　　实习生　张爱存　赵洁琼

　　去年4月为遏制部分城市房地产市场过热和房价上涨过快的势头，国务院出台了一系列被称为“史上最严格”增强房地产市场调控的政策措施。特殊是在今年1月26日国务院出台的新“国八条”中，强调了地方政府的落实义务。

　　如今政策落实的效果究竟如何，未来调控政策是否还须要再加码？4月初，国务院启动楼市调控专项督查并圈定16省区市。

　　据悉，此次督查的16个省(区、市)是：北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省。对其他地方，有关部门将通过各种方法督促检查。

　　此次检查的重点包含，各地房地产市场调控工作义务落实情形，保障性安居工程建设情形，执行税收政策和差异化信贷政策情形，住房用地供给管理情形，引导住房需求情形以及落实住房保障和稳固房价工作约谈问责机制情形等。

　　业内人士表现，中央这次对16个省(区、市)进行督查，规模也算空前，足见中央对本轮政策调控的效果空前看重。

　　地方政府“控涨”目的加剧了房价上涨预期

　　虽然决策层对于房地产的调控政策一轮比一轮强硬，但房价并没有向民众期望的那样迎来拐点，而是继续保持上升趋势。包含领土资源部部长徐绍史、财政部部长谢旭人在内的高层都曾在不同的场所表现，楼市调控政策执行情形不到位，地方政府对土地仍然严重依附。

　　根据国家统计局的数据，2010年全国70个大中城市房价上涨9.9%，全国商品房销售面积同比增加10.1%，楼市继续表示出量价齐升的态势。同期，全领土地出让总价款也达到创纪录的2.9万亿元，同比增加七成之多。

　　今年1月26日国务院出台的新“国八条”中，强调了地方政府的落实义务，一方面要求房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实行细则，另一方面要求各城市在一季度向社会公布年度新建住房价格掌握目的。

　　到目前为止公布新建住房价格掌握目的的已有608个城市。不过已出调控目的的城市中仅北京提出了“稳中有降”的目的。多数城市只是将房价掌握目的与当地经济增加速度和人均可支配收入增速挂钩，将今年的房价掌握目的为上涨10%左右。

　　多位专家指出，各地制订目的只有上限，没有下限，这极可能加剧市场上关于房价连续上涨的预期。

　　地方调控目的或被直接纠偏

　　房价之所以迟迟不能退烧，首当其冲应当是地方政府的义务。中国社科院金融研究所研究员汪利娜以为，在我领土地制度从“向农民便宜征地 土地储备招拍挂”全程政府垄断的格局下，地方政府是土地市场最大的“做市商”，通过掌控土地供应规模、用处、构造、节奏、机会，营造市场气氛，人为制造土地缺乏，推高地价。

　　2010年全领土地出让成交价款达到2.7万亿元，土地出让收入成为地方政府最重要的收入来源。

　　此外，在中央不断下发调控文件的同时，不要认为房地产企业只会坐以待毙等着降价。汪利娜在她的研究报告中指出，当土地将地方政府与房企捆绑在一起时，房企可以通过各种方法左右政府决策，甚至是转变决策，这都会影响“国八条”的政策效果。

　　对于上述的房地产调控中的诸多不是决策层并不是不了解。威望人士泄漏，督查组要求“纠偏”的可能还包含地方房价控涨指标。据了解，目前社会对地方政府房价控涨指标的质疑颇多。因此，住建部通知要求各地“听取民意、恰当调整”。

　　国务院办公厅也转发了这份通知，表明了中央政府的态度。但部分地方政府对“重调指标”一事模棱两可。有专家剖析，不消除国务院督查组直接给出解决方案的可能，而北京市提出的“稳中有降”的基调有望被普遍采用。

　　楼市拐点最快二季度涌现

　　一边是中央不断的政策调控，另一边却是房地产企业的信念满满。楼市拐点究竟何时涌现？

　　据报道，近日，广东的开发商召开座谈会，虽然他们都表现对宏观调控表现懂得和支撑，并许诺不会捂盘惜售。但是，对于未来房价是否会降价他们很少提及，似乎并不担忧这个问题。

　　颐和地产的赵永爽指出，该集团今年仅在广州就有近10个项目推出，不会犹豫、不会捂盘，但也绝不会降价。

　　不过，业内人士以为，现在不降价并不表现未来也不降价。日益紧缩的信贷政策将给房地产市场造成宏大影响，在调控和加息的政策合力下，二季度或将迎来楼市的拐点。

　　4月6日起上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点。虽然持续加息直接原因是为了抵御通胀压力加大和负利率的加剧，但是，加息对于楼市的影响可想而知。

　　在楼市调控政策频出，央行走入加息周期的背景下，各个城市的住宅成交量也在降低。

　　据北京市房地产交易管理网的最新统计，今年一季度北京一手住宅成交2.07万余套，与去年四季度相比下跌了逾40%，是近三年来一季度成交的最低值。不只是北京，在上海也涌现了房价松动、交易量降低的状态；在深圳，3月全市新房成交均价19423元/平方米，环比降低5.99%，同比下跌5.04%，为今年首次跌至2万元/平方米以下；广州、南京、杭州等地房价也涌现变相降价，交易量都大幅降低。

　　国家统计局昨日公布的数据显示：今年一季度，房地产业企业家信念指数为112.3，比上季度回落8.4点。

　　中原集团地产研究中心也以为，持续的加息使房企借贷成本上升，房企资金压力渐显隐忧。据中原地产监测，虽然大多数房企目前资金压力尚未浮现，但已开端加快融资步伐，近期中原监测的标杆房企中已有多家公布了融资计划。

　　中国房地产学会副会长陈国强以为，如果未来一段时间内不涌现政策松动等情形，楼市的降价窗口会提前到来。他预测，很可能会在二季度到来。

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　　截至3月31日24时，至少已有175个城市公布2011年新建住房价格掌握目的。明确提出“降价”的依然只有北京，其他城市设定的涨幅上限大多在10%左右。

　　北京　新建普通住房价格与2010年相比稳中有降

　　上海　全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增加水平

　　广州　新建住房价格涨幅要低于年度GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅(预计为11%)，而新建住房是指新建商品住房、限价房和经济实用房。

　　深圳　新建住房价格指数的涨幅低于年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速(与10%接近)