【《财经网》记者 朱钰 陈君】

　　从数字上来看，（这一年的调控）效果不是很好，因为去年说要把房价压住，可是从老百姓的感受、市场情形来看，房价并没有压住。最根本的还是土地供给的缺乏和宽松的货币政策这两点并没有转变。

　　目前用限价的方法克制房价，只是一种休克疗法，实际是在争夺时间，等50%以上保障性住房的构造调整完毕，普通商品房的价格政府就没有必要去掌握。

　　上海住宅销售价格已经降低了，北京快到住宅价格下跌的临界点了。

　　土地缺乏钱太多导致调控效果不好

　　《财经网》：

　　以2010年“国四条”、“国十条”为发起标记的房地产调控，已经整整一周年。你如何评价这一年以来的房地产调控？

　　潘石屹：

　　我认为我都没有权利去评价这样伟大的事情，从数字上来看，效果不是很好，因为去年说要把房价压住，可是从老百姓的感受、市场情形来看，房价并没有压住。正因为这样，今年一季度出台了一些更严格的政策，比如限购政策。

　　财经网：

　　你认为是什么原因导致了上面的结果？

　　潘石屹：

　　最根本的还是土地供给的缺乏和宽松的货币政策这两点并没有转变。

　　土地方面，有两个原因导致供给缺乏，第一，从耕地来说，18亿亩红线是不能突破的。第二，拆迁越来越艰苦。土地的来源只有这样两部分。

　　从政策方面来看，各方面都涉及到了，从户型、保障性住房、限外地人、限外国人、限价，所有的政策都涉及到了，就是执行的力度没方法往下执行。

　　具体来说，就是牵扯到的东西太多，只有领土资源部一个部门是解决不了的。例如像闲置土地的清算，不要说两年以上没有开发的，就连十年以上不开发的地都很多，这个地放在这个地方，有的还有纠纷，法院的官司，如果没有法律的配合，没有别的部门配合，只是领土资源部一个部门的话，他也有方法执行。

　　财经网：

　　你怎么看这一轮各地政府出台的限购目的？

　　潘石屹：

　　我认为各个地方政府做得不是特殊理想，因为国务院要求在第一季度公布住房价格的调控目的，国务院写了一句话，要参照当地的GDP增加幅度，人均可支配收入的涨幅，结果各个地区政府就把这个问题做了一个答案，就说我这个城市里面的涨幅不超过GDP，不超过人均可支配收入的涨幅，就没有详细去算，到底应当涨3%还是涨5%。

　　调控对商业地产没有影响 开发商对资金有需求

　　《财经网》：

　　现在大家都非常关怀开发商的资金问题，从去年调控至今，地产商的融资途径有怎样的变更?目前各类房企资金压力如何？

　　潘石屹 ：

　　2010年，房地产企业的资金应当是很宽松的一年。2010年，全国商品房销售5.25万亿，前年是3万亿，是近年来销售额最大的两年。同时，2010年全国房地产开发商购买土地的资金仅有1万亿元，从销售和购买土地的情形来看，房地产开发商资金情形广泛都比较宽裕。

　　但今年全国各个城市房地产销量大幅度下滑，使开发商开端有了对资金的担忧。我们看到在过去两个星期，多家上市房地产公司在香港发债，有的利率高达11%，从这么高的利率可以看出他们对资金需求的急切心态。

　　《财经网》：

　　就SOHO中国本身而言，目前的现金流、负债率和利润状态如何？

　　潘石屹 ：

　　5、6年前，政府就肯定要把房地产调整得像香港和新加坡一样，即政府建的保障房占市场一半以上。SOHO中国事一家上市公司，要避开政府限制的市场，所以公司在5、6年前就做了转型，以开发商业地产（写字楼和商业）为主。这次对房地产市场的重大调整对SOHO中国的商业地产没有影响，反而有促进作用。

　　SOHO中国去年年底的现金余额是210亿元，现在这个数字更高了。SOHO中国将今年的收购目的肯定为150亿人民币。我们以为在政府出台一系列的限购政策、房地产市场低迷、银行资金从紧的情形下，对SOHO中国的收购是一个利好消息，我们争夺早日完成今年的收购计划。

　　《财经网》：

　　SOHO中国的方向是写字楼和商业，政府的房产调控会让你们进一步向这个方向转型吗？SOHO中国接下来的战略布局是什么样的？

　　潘石屹：

　　SOHO中国的一贯战略是在北京和上海交通方便的繁荣地段开发高端商业物业。SOHO中国还会不断加大在上海投资的比重，最后会达到在上海和北京的投资各占一半，这是我们公司的目的。目前商业地产的价值被低估了，未来无论是北京还是上海都有很大发展空间。

　　《财经网》：

　　过去一年土地流拍频现，而前几年而是地王频出，一冷一热说明什么？

　　潘石屹：

　　目前的情形是，广州、上海的一些地块以底价成交，或者已经涌现流拍的现象。现在房地产开发商必定会采用非常谨严的做法，首先要斟酌的是怎么用自身的现金流渡过这个寒冬。目前扩大的开发商并不多，实际上压力最大的是地方政府，一些地方政府的资金链在未来可能就会像2008年的房地产开发商一样，有断裂的危险。

　　房地产调控一周年读者调查

　　保障房挤压了商品房的土地供给和购房需求

　　《财经网》：

　　你怎么对待政府力推的保障房工程？万科、保利都公开表现未找到保障房赢利模式，关键在哪？“分房”环节又有什么问题？

　　潘石屹：

　　3600万套保障性住房的建设，对开发商的心理压力很大。我接触到的住宅开发商都在积极想方法斟酌转型，一是参加政府保障性住房的建设，愿望政府能够有明确的参加保障性住房建设的条件。第二，也有部分斟酌转型到商业地产、旅游地产方面的开发，但这种转型是要时间的，一般须要三年以上时间才干从土地的购置、队伍的建设等方面完成真正的转型。

　　我们之前测算过，今年要建设的1000万套保障性住房除掉土地款外至少须要建设资金1.4万亿。除了国家出资的部分，须要社会和企业资金去解决。政府能不能采取贴息的方法，使企业的资金满足最低回报的要求？

　　对社会其它的资金有没有退出机制？例如保障性住房，10年或20年之后能不能销售。只有解决这些问题，社会资金才有可能介入保障性住房。我了解到，中国许多大的住宅开发商都在讯问政府他们的资金和开发才能有没有可能参与到保障性住房中去。

　　《财经网》：

　　有观点以为保障房挤压了本应当属于商品房的土地供给，使得商品房的供地更加缺乏，会使房价继续上涨，你怎么看？

　　潘石屹：

　　这要从两方面来看，一方面保障性住房挤压了本该属于商品房的土地供给，另一方面，保障性住房也挤压了本该属于商品房的购置力和需求。

　　《财经网》：

　　十二五期间，如果保障房项目落实，将给商品房市场供需格局带来怎样的变更？针对这种变更，房地产企业应作出怎样的战略调整？

　　潘石屹 ：

　　十二五期间，尤其是十二五的前三年，中国的房地产市场将会在格局上发生重大的转变，即将原来商品房占市场90%以上的份额，改变为保障性住房超过一半的份额，这对全部行业是一个重大的调整，而这调整将会在未来三年之内完成。

　　目前用限价的方法克制房价，只是一种休克疗法，实际是在争夺时间，等50%以上保障性住房的构造调整完毕，普通商品房的价格政府就没有必要去掌握。

　　从“京15条”公布之后，我们每天都在视察北京住宅销售的情形，一直非常的低迷，包含最近几天。这种低迷如果再连续一段时间，资金链比较紧张的环节或是地方政府、或是开发商、或是银行必定会涌现变更，这种变更包含房地产开发商的降价促销。上海住宅销售价格已经降低了，北京快到住宅价格下跌的临界点了。

　　《财经网》：

　　对于5月1日开端起执行的“商品房销售明码标价”，你有何意见？

　　潘石屹：

　　许多人都以为一房一价政策，包含明确代办收费和物业费尺度许是为了掌握房价，但我以为这是在增强对房地产行业的管理。在政府实行这些政策后，开发商、物业管理公司、以及各个地方的房地产管理部门都要做许多的工作才干够达到这个要求，这对房地产的健康发展有好处。这个政策公布之后，我们公司各个部门从设计、施工、销售、物业管理来研究如何让我们的管理适应这个政策，达到这个政策所要求的目的。

　　《财经网》：

　　你认为2011年房地产市场有何不肯定因素？还会有调控政策出台吗？

　　潘石屹：

　　国家正在对房地产实行前所未有、非常严格的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。但这几天我私下与一些有远见的开发商交谈，他们以为这也很有必要，过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是要以这种看似不尽合理、十分严格的政策将这匹脱缰的野马试图拉回到正常范围。

　　住宅价格要下降多少这很难预计。购房人持币张望，愿望降价后再买，而不够资历的人抱怨房价与他们没有关系。中央政府愿望能够把房价的上涨掌握在一个合理的范围，这合理的范围是多少，3%？4%？不知道。可能愿望不要超过去年7%的涨幅。地方政府以土地财政为动力，愿望高的房价能够促进他们土地的销售，至于目的是多少，大概是10%左右。房地产开发商愿望在政策频出、市场波动、成交量大幅度降低的情形下，采取最保守的策略，保护自己的资金链。银行也很担忧给地方政府的贷款和开发商的贷款，在房价下跌时能不能收回。目前，尘埃还没落定，市场信号比较凌乱。

　　掌握房价最重要的还是两条，一是增长土地的供给，二是减少货币的供给。从2005年以来，全中领土地的供给就没有赶受骗年房子的销售量，房价的上涨是这几年土地供给不足，欠帐的结果，如果连续加大土地的供给，房价的上涨就会得到克制。