本报记者 朱以师 山东报道

　　严格调控之下，二三线乃至四线城市，似乎成了房地产企业应对调控的好去处。但是，二三线城市的房地产市场在调控重压之下，现状如何？能否真的成为开发商的“避风港”？这些城市的本土开发企业，在调控之下，其生存状况又是怎样？

　　诸如此类的问题，似乎很难有清楚的答案。近日，本报记者选择山东为样本，赴青岛、济南、烟台、潍坊、日照、威海等城市实地访问，力图真实出现上述二三线城市的楼市现状，探寻本土房企的生存状况。

　　山东地处中国东部沿海，GDP总量全国第三，境内无超级大都市，多以二三线乃至四线城市为主，省内本土房企亦少有全国布局的地产大鳄，颇具样本意义。

　　二线受限、三线见涨

　　巨幅的楼盘广告占领着城市中最醒目标位置，施工现场依然忙碌如昔，从表象上很难看出调控对各个城市的不同影响。但是，从数据上看，以“限购”为核心的行政式调控政策，还是显著将二线城市与三线城市区隔开来。

　　“在青岛和济南，对开发商影响最大的政策还是限购。”山东省鲁商置业有限公司开发营销部部长王萌告知记者。

　　青岛和济南，是山东省内仅有的两个出台限购政策的城市。“限购令”出台后，其楼市成交下滑的态势非常显著，成交量同比跌幅在20%~30%。

　　青岛版“限购令”落地之后，其新房成交量一直在低位彷徨，3月份新房全市仅成交6544套，其中半数以上来自不受限购的远郊五市（即墨、胶南、胶州、平度、莱西）。最为惨淡的市内七区，受限购影响，楼市成交大幅萎缩，多个项目甚至涌现“零成交”。在3月份市内七区成交的3290套新房中，还包含了大批的保障性住房的集中签约。

　　济南的情形也大抵雷同，限购落地后成交量显著下滑，幅度稍逊于青岛。

　　据济南世联怡高的监测，3月份济南历下、历城、市中、天桥和高新各区的成交量都有不同程度的下滑，最高幅度超过20%。

　　“目前济南市场的成交主要以本地的刚性需求为主，卖得好的多是价格相对低的大盘项目。”济南蓝石置业有限公司营销总监于健表现。

　　受成交下滑影响，青岛、济南两地的开发商与购房者都涌现了张望情感。据记者了解，济南和青岛市内七区的多个项目都推迟了开盘时间。

　　“大家都想先等等，看看政策、市场到底怎么走。”某不愿具名的开发商告知记者，“如果政策连续下去，济南、青岛楼市有可能在半年后达到最低点。”

　　与济南、青岛的低迷不同，山东省内的其他城市反而涌现了小幅上涨。

　　记者到访的烟台、潍坊、龙口等地，据一些当地开发商泄漏，销售基本没有受到影响，成交量还一度上扬。

　　世联怡高总经理朱江剖析，一方面这些城市不在限购范围内，另一方面在省内热门城市限购之后，购置力也涌现了相应的转移，返乡置业的案例也逐渐增多。

　　烟台极具代表性，即使在全国范围内的三线城市中，烟台的GDP、房地产投资额等各项数据都处于领先状况。目前，万科、龙湖、世茂、华润、绿城、中铁等大型房企都已进军烟台。

　　据统计，3月份烟台的新开盘量已经超过青岛。2011年第一季度烟台楼市的成交量为3434套，其中3月份的成交量占比60.75%，楼市活泼度很高。而随着一线房企的项目正式开盘，烟台楼市的活泼将连续到5月，并呈递增趋势。

　　据当地业内人士预计，“五一”期间烟台楼市将迎来一个成交小高峰。

　　世联怡高烟台分公司总经理史震预计，未来2~3年内，随着“蓝色经济带”战略的推动以及一线房企的进驻，烟台的房地产市场无论在开发量还是在价格上，都将有一个很大的晋升。

　　烟台的一家开发商告知记者，近期销售很好，价格还有上涨的趋势，而他们正在酝酿每平方米提价200~500元。这一提价幅度约为10%。

　　记者在青岛郊区五市、潍坊等地也发现了相似的情形。3月份，青岛远郊五市的成交量占比继续进步，即墨、胶南、平度等地占青岛全市总成交的50%以上。随着成交的上涨，价格也涌现了相应地上浮。

　　“限购令出台后，由于远郊五市受影响较小，目前楼盘价格都有些上涨，特殊是即墨，目前价格上涨幅度在10%~20%之间。”某不愿具名的开发商告知记者，在他看来，今年的价格总体还要上涨。目前青岛市内七区的市场投放量并不大，且受限购影响，因此，五市的成交量增加较为显著，价格自然也就有所上浮。

　　地价、资金、容量三重挑战

　　“在严厉限购的城市，住宅项目将缓开，加大商业、公寓的比例；在不限购的城市，将加大开盘量，并丰富产品线。”王萌告知记者，基于各地情形不同，鲁商置业今年将加大在山东省内三线城市的开发力度。

　　与此同时，鲁商置业还决定加大精装修的比例，“这样的话，雷同销售面积的情形下可以卖出更多的钱”。

　　省内的三线城市，几乎成了山东的省域化房企应对调控的共同选择。

　　青岛海信地产总经理矫文清也表现，今年海信也将在青岛之外，着力发展一些项目。

　　但是，转移至三线城市，也要面临压力与挑战。调控之下，首先就是资金的压力。事实上，无论是限购与否、市场成交涨跌与否，最终令开发商最难堪受的还是政策对企业资金链的打压。

　　南山置业（龙口）有限公司总经理史品高告知记者，在没有限购的三线城市，对开发商影响最大的就是银行的信贷政策。

　　“即使销售不受什么影响，资金回流情形也不容乐观。”史品高表现，目前银行信贷政策全国一刀切，信贷额度按月调控异常紧张，按揭贷款审核趋严，手续繁多且额度有限，导致回款难度大增。

　　烟台某代理行人士告知记者，以往房子卖后的回款时间在7天左右，而现在经常拖到2个月以上，银行还没有放款。

　　按揭贷款无法正常回流、开发贷款申请艰苦，这都令开发企业如鲠在喉，特殊是在过去两年扩大拿地的中型房企。资金链的窘迫，也给这些中型企业在三线城市的扩大远景蒙上一层暗影。

　　另外的挑战，则是地价的飙升。随着外来房企的进入，山东一些三线城市的地价急速上升。山东三维华德控股有限公司总裁助理谷绪宁泄漏，在过去一年，潍坊的地价翻了一番。

　　“今年的调控之下，只要不过火拿地，本地开发商应当没有问题。”谷绪宁表现，高涨的地价同样将给拿地的外来开发商带来挑战。

　　而与地价飙升不同的是，很多三线城市的需求和购置力没有显著的晋升，这也将给楼市远景带来不肯定因素。

　　“例如在潍坊，很多当地家庭都有两套房，买房的也基本都是本地需求，很难有突破性增加涌现。”潍坊某本土开发商以为，市场容量有限是三线城市房地产市场的最大挑战。