自治区住房和城乡建设厅自治区安居富民工程领导小组办公室自治区抗震防灾工程领导小组办公室新疆房地产业协会新疆建筑业协会本刊政策总顾问：李建新 张鸿

　　为贯彻执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号，以下简称《征收条例》），依法规范国有土地上房屋征收活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，自治区住房和城乡建设厅以新建法 [2011]17号提出以下指导看法，请认真按照执行。

　　一、认真学习、贯彻《征收条例》，完美相干配套政策。

　　（一）增强学习宣传，精确把握《征收条例》精力本质。

　　《征收条例》对原房屋拆迁制度作出重大调整，破除了拆迁行政允许、拆迁补偿行政裁决和行政强迫拆迁等项制度，将房屋征收严厉限定在公共利益上，规定只有为了公共利益的须要，市、县级人民政府才可以依法征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人给予公正补偿。市、县人民政府和房屋征收部门，要认真组织学习、宣传贯彻《征收条例》，精确懂得《征收条例》的立法精力，控制《征收条例》确立的各项新制度，兼顾统筹工业化、城镇化建设和被征收房屋群众的利益，尽力把公共利益与被征收人个人利益结合起来；通过公正补偿、补贴和嘉奖措施，保证被征收人居住条件有所改良、原有生活水平不下降；完美房屋征收程序，规范房屋征收行为，加大公众参与和各项监督、指导工作力度，做好房屋征收工作，取得被征收人的充足懂得和支撑，保证公共利益项目建设的顺利进行，促进新疆跨越式发展和长治久安。

　　（二）抓紧房屋拆迁政策法规清算，制订《征收条例》实行性规定。

　　《征收条例》自2011年1月21日起执行，原国务院《城市房屋拆迁管理条例》和 《新疆维吾尔自治区实行<城市房屋拆迁管理条例>细则》（自治区人民政府令第127号）一并废除，自治区住房和城乡建设厅制订的《自治区城市房屋拆迁单位资历管理方法》（新建房 [2003]12号）、《自治区城市房屋拆迁补偿估价规则》（新建法函[2003]22号）、《自治区城市房屋拆迁行政裁决规则》（新建法[2003]13号）也停滞执行。各地要对本地区、本部门发布的城市房屋拆迁管理的政策规定进行认真清算，及时予以废除或者修订。

　　自治区住房和城乡建设厅将抓紧研究制订房屋征收方案制订、房屋征收评估机构选择、被征收房屋价值评估、停产停业损失补偿、给予被征收人保障性住房等规范性文件，会同有关部门研究制订房屋征收补偿资金管理和审计等规定，适时提请自治区制订《征收条例》实行细则。

　　市、县级人民政府要根据《征收条例》授权，结合本地实际，研究制订房屋征收补贴和嘉奖方法，补贴、嘉奖被征收人，促使房屋征收项目顺利实行。

　　二、依法肯定房屋征收主体，明确房屋征收实行机构。

　　（三）依法肯定房屋征收主体和房屋征收部门

　　市（自治州）、（区）人民政府是国有县土地上房屋征收主体（以下简称市、县级人民政府），政府派出机构（包含各类开发区、园区、边疆口岸等）和镇、街道办事处等基层组织以及社区、居委会等居民自治组织，不具备《征收条例》规定的房屋征收主体资历。

　　市、县级人民政府应该依照责权一致，精简、效能的原则，根据本地房屋征收任务、政府管理人员素质、管理手腕等因素，尽快肯定本市、县房屋征收部门。房屋征收部门应该具有组织、调和住房和城乡建设、领土资源、发展改革、财政、环境保护、文物保护、审计、监察等部门开展房屋征收工作的才能，能够独立承担相应的法律义务。政府派出机构和镇、街道办事处等基层组织以及社区、居委会等居民自治组织，在房屋征收部门统一组织下，协助做好房屋征收与补偿工作。

　　（四）依法委托房屋征收实行单位

　　随同自治区现代工业化、新型城镇化过程，房屋征收工作将成为市、县级人民政府一项常态化工作，征收任务较重的市、县，房屋征收部门可以将房屋征收与补偿的具体工作，委托给房屋征收实行单位。依照《征收条例》的要求，房屋征收实行单位，应该由财政全额拨款，具有法人资历。房屋征收部门不得将房屋征收与补偿的具体工作委托给项目建设单位以及公司、企业等经济组织。

　　房屋征收部门委托房屋征收实行单位，应该出具书面委托文件。委托文件应该载明委托人、受委托人、委托事项、委托权限和委托时限等内容。房屋征收部门对房屋征收实行单位在委托范围内实行的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律义务。

　　三、严厉限定征收项目，合理拟定房屋征收补偿方案，规范房屋征收决定程序。

　　（五）严厉征收范围，合理肯定征收规模和实行时序。

　　房屋征收是政府强迫单位、个人让渡房屋财产权和土地使用权，以实现公共利益的具体行政行为。市、县级人民政府在肯定房屋征收项目时，必需严厉限定在《征收条例》规定的范围，且符合土地利用总体规划、城乡规划和各专项规划，纳入国民经济和社会发展规划和年度计划，保障性安居工程和旧城区改造项目还要经同级人民代表大会或者常务委员会审查批准后方可实行。

　　房屋征收，应该量力而行，根据社会经济发展水温和群众的蒙受才能，合理肯定征收规模，确保一年内完成征收与补偿。建设项目较大，须要分段征收的，应该依照房地产市场价格变动情形，分离拟定房屋征收与补偿方案并予以实行。

　　在市、县级人民政府肯定房屋征收范围前，房屋征收部门不得以减少征收补偿支出为由，提前通知有关部门暂停办理房屋新建、扩建、改建和转变房屋用处等限制不动产物权的行政允许、登记、备案。房屋所有权人或者使用权人提出上述审批、登记、备案申请时，有关部门应向申请人说明城市详细规划和近期建设规划等，由权利人自主选择。

　　（六）做好房屋征收前的房屋现状调查认定

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应该组织住房和城乡建设、领土资源、房产、工商、税务等部门，依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处置。

　　有下列情况之一的，应该认定财产权利，并给予补偿：一是建房时间超过两年的；二是依据城乡规划、土地管理等相干法律、法规规定，尚不构成拆除、没收情况的；三是房屋建筑虽未取得城乡规划、领土资源等部门的批准，但经政府其他部门、基层组织、居民自治组织、农村集体组织等单位批准，城乡规划、土地管理等部门未追究越权批准部门、单位、组织的义务的。

　　有下列情况之一的，应该认定为不当增长补偿费用的行为，不予补偿：一是在征收公告发布前已被有关部门依法认定为违法建筑、作出并送达拆除或者没收决定的房屋；二是房屋征收部门开展征收调查登记后违法建造的房屋。

　　在法律、法规以及自治区人民政府未对住宅改为经营性用房行政允许审批条件作出规定前，国有土地上“住改非”的房屋，应该依照实际使用状态进行评估，并依据房地产估价规范进行权益状态等修正，肯定房屋价值的补偿。

　　（七）精确测算房屋征收补偿费，落实征收安顿用房。

　　房屋征收补偿费，包含房屋价值补偿、搬迁费、临时安顿费、因征收造成的停产停业的损失补偿费，以及根据市、县人民政府肯定的补贴、嘉奖方法向被征收人支付的补贴费和资金。市、县人民政府肯定的补贴、嘉奖方法应该实施同一征收项目统一补贴嘉奖尺度。

　　为精确房屋价值补偿概算，避免与被征收人委托评估的房屋价值产生较大差别，房屋征收部门应该在拟定房屋征收补偿方案时，委托房地产评估机构选择征收范围内不同类型的房屋，进行咨询性评估。市、县级人民政府，房屋征收部门和房屋实行单位，应该支撑房地产评估机构独立、客观、公平地开展评估。

　　市、县级人民政府应该参照本地房屋租赁市场价格肯定并公布临时安顿补贴费尺度。

　　房屋征收部门应该通过市场收购、组织先期建设等方法，多渠道筹集产权更换房屋和临时周转用房。

　　产权更换房屋和临时周转用房应该符合国家质量尺度，保障被征收人原居住和使用条件。

　　（八）科学合理拟定房屋征收补偿方案，保障公众知情权、参与权、建议权。

　　房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，应该符合《征收条例》和自治区有关规定。征收补偿方案包含：征收依据、征收目标、征收范围，补偿安顿方法，货币补偿尺度，产权更换房屋地点、尺度、回迁期限，临时安顿期限及临时安顿费尺度，临时周转用房地点、尺度，停产停业补偿损失计算方法及补偿尺度，补贴和嘉奖等内容。

　　房屋征收补偿方案要兼顾统筹公共利益和被征收人利益，确保科学、合理、公正、公平。市、县级人民政府应该组织住房和城乡建设、领土资源、发展改革、财政、环境保护、文物保护、审计、监察等部门对征收补偿方案是否符合《征收条例》及自治区相干规定，征收范围、规模是否符合相干规划、计划，是否科学、合理、可行，补偿是否公正、公平等进行论证，并在征收范围内予以公布、征求公众看法，征求看法期限不得少于30日。

　　市、县级人民政府及房屋征收部门，应该充足听取公众看法，修改完美征收方案并及时向公众反馈、公布修改情形。

　　旧城区改建项目征收房屋，半数以上的被征收人以为征收方案不符合《征收条例》及自治区有关规定的，市、县级人民政府应该组织听证会进一步听取看法，对合理的看法和建议要充足吸收采用。参加听证会的代表由被征收人代表和社会各界公众代表组成。

　　（九）认真开展社会稳固风险评估，依法作出房屋征收决定。

　　市、县级人民政府作出征收决定前，应依照《自治区重大事项社会稳固风险评估工作看法 （试行）》对房屋征收的合法性、合理性、可行性、安全性等进行风险评估，对可能涌现的不稳固因素进行剖析预测，根据风险评估结论作出可实行、部分实行、暂缓实行或者不实行的看法，从源头上预防和化解社会矛盾。

　　房屋征收涉及人数较多的，应该经政府常务会讨论通过后，方可作出房屋征收决定。涉及人数较多的尺度，由市、县级人民政府根据当地人口规模、社会稳固度等因素肯定。

　　四、对被征收人予以公正补偿，保障被征收人的合法权益。

　　（十）保障被征收人对补偿方法、评估机构的选择权。

　　房屋征收补偿采取货币补偿或者房屋产权更换方法，由被征收人选择。因旧城区改建征收居住用房，被征收人选择在改建地段进行房屋产权更换的，征收人应该供给改建地段的房屋供被征收人优先选择。

　　房屋征收范围肯定后，房屋征收部门应该依照自治区有关规定，发布房屋征收项目委托房地产价格评估的招标公告，向具备相应资质等级的房地产价格评估机构发出要约邀请。

　　房屋征收部门不得违法设定限制条件，排挤潜在投标人投标。报名投标的房地产价格评估机构超过3个时，住房和城乡建设部门可采取随机选定的方法，抽取3个以上单数的评估机构供被征收人协商选定；被征收人协商不成，依照多数人选定肯定；对多数人选定的评估机构不满，可能会影响被征收房屋价值评估工作顺利开展的，应采取随机抽取的方法肯定房地产价格评估机构。经自治区住房和城乡建设主管部门备案的房地产价格评估机构的分支机构必需以设立分支机构的房地产价格评估机构的名义承接估价业务，出具评估报告。

　　（十一）保障被征收人对补偿结果的异议权、知情权。

　　房地产评估应该坚持独立、客观、公平的原则，评估机构和评估人员与房屋征收当事人应无利害关系。房屋征收当事人对评估报告提出异议的，评估机构应该予以解释、说明；房屋征收当事人对评估报告申请复核评估的，评估机构应该对评估报告及时复核，并将复核结果告诉房屋征收当事人。

　　房屋征收当事人依照自治区有关规定向房地产评估鉴定委员会申请鉴定的，评估机构应该根据鉴定看法对评估报告进行补充、调整、修正。

　　房屋征收部门应该按照 《征收条例》的规定，将评估报告、复核评估结果、评估报告鉴定结果，以及分户补偿情形等，予以公布。

　　房屋征收评估、评估报告鉴定所需费用，由房屋征收部门支付。

　　（十二）保障被征收人对保障性住房的优先取得权。

　　征收个人住宅，被征收人符合自治区住房保障的有关规定，住房面积、家庭收入等满足当地住房保障条件的，享有优先取得保障性住房的权利，不再排队轮候。

　　（十三）合理补偿、安顿，保障被征收人的居住条件。

　　房屋征收应该依照国家和自治区房屋征收补偿的有关规定，合理肯定房屋征收补偿，其中对居住房屋价值部分的补偿，不得低于同区位新建普通商品房的市场价格，非居住房屋价值补偿不得低于相似房屋的房地产市场价格；对因房屋征收造成的停产、停业损失的补偿，应该根据征收前房屋实际使用效益和停产、停业期限等因素协商肯定，协商不成的，委托具有相应资质的中介服务机构评估肯定，具体方法由自治区住房和城乡建设行政主管部门制订。

　　房屋征收采取产权更换补偿方法的，房屋征收部门应该供给与被征收人房屋所有权性质雷同的房屋进行产权更换，如果被征收人符合保障性住房条件，且赞成以保障性住房进行产权更换的，房屋征收部门需向被征收人说明保障性住房在转让年限和增值收益分配上的限制，由被征收人肯定。

　　规范征收补偿决定程序，严禁实行暴力搬迁。

　　（十四）先补偿、后搬迁，依法作出房屋征收补偿决定。

　　实行房屋征收必需 “先补偿、后搬迁”。房屋征收部门与被征收人达成补偿安顿协定后，当事人双方应该按照协定商定及时实行相干责任。在征收决定肯定的签约期内达不成补偿协定，或者被征收房屋的所有权人不明，无法签署补偿协定的，房屋征收部门应该及时报请市、县级人民政府依法作出房屋征收补偿决定，确保公益性建设项目按期开工。

　　市、县级人民政府作出补偿决定时，补偿费要专户存储，被征收人可以随时支取，产权更换房屋可以随时入住。采取期房作为产权更换房屋的，临时安顿用房已经落实、临时安顿费已经足额存储，满足临时安顿须要。

　　市、县级人民政府作出房屋征收补偿决定后，应该及时送达被征收人，补偿决定应该载明征收补偿方案内容，并告诉被征收人行政复议和行政诉讼的权利。

　　（十五）实行文明征收、严禁暴力搬迁。

　　房屋征收部门、房屋征收实行单位及其工作人员，应该耐烦、过细做好征收决定和征收补偿方案的宣传、解释、说服、调和工作，促进被征收人对征收决定懂得、支撑，自愿签署征收补偿协定；对不愿意签署补偿安顿协定的，告诉被征收人通过行政复议、行政诉讼等合法途径主意权利，以理性方法反应诉求，切忌采取简略粗鲁、行政命令的方法压抑群众，迫使被征收人签署征收补偿协定。对谢绝签署征收补偿协定的被征收人，不得在补偿费支付、产权更换房供给和周转房安顿等方面予以不平等看待，不得对被征收人实行打击报复。

　　制止任何单位和个人采用暴力、威逼或者中止供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方法迫使被征收人签署补偿协定。对采用非法方法迫使被征收人签署补偿协定、进行搬迁的，市、县级人民政府、房屋征收部门及有关执法部门，要依法予以禁止，对损害被征收人的人身权、财产权涉嫌构成犯法的，移送公安机关立案查处，追究刑事义务；不构成犯法，违背治安管理规定的，给予治安管理处分；造成损失的，承担赔偿义务。

　　搬迁后的房屋，委托具备相应资质等级的建筑施工企业进行拆除。制止建设单位参与搬迁和房屋拆除活动。

　　（十六）制止行政强迫搬迁

　　被征收人在法定期限不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，市、县级人民政府不得批准行政机关强迫拆迁，应该依照《行政诉讼法》的规定，向人民法院申请强迫执行。

　　对不及时执行可能给国家利益、公共利益造成不可填补的损失的，可以申请人民法院先予执行。申请先予执行的，应该供给相应的财产担保。五、做好新老政策的连接

　　（十七）妥当解决城市、镇规划区内集体土地上房屋征收补偿安顿问题。

　　征收集体土地上的房屋，不实用《征收条例》，应该按照土地管理法的规定对地上附着物进行补偿。在“城中村”、城乡接合部，由于历史原因，房屋用地性质属于宅基地或者集体建设用地，原农村集体组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地的，可以实用《征收条例》的规定，依照同区位国有土地上房屋进行补偿，并妥当部署被征收人的生产、生活和社会保障。

　　（十八）保障居住单位公房职工的合法权益

　　因房改政策限制，单位职工居住的公房未参加房改，没有取得房屋所有权的，房屋征收时要对房屋居住人进行妥当安顿，一是采取产权更换的方法，供给不低于原建筑面积和居住尺度的产权更换房屋给被征收人，由被征收人安顿居住人继续居住；二是国有、集体所有制企业在破产、兼并、重组时，未按规定将企业所有的房屋及土地使用权从企业资产中划出的，房屋征收时，应依照房地产市场价格对被征收房屋价值进行评估，80%的货币补偿款支付将给居住人；三是将符合保障性住房条件的居住人纳入住房保障范围，优先给予保障性住房。

　　（十九）在房屋征收活动中，要做好新旧法的连接。

　　《征收条例》颁布后，各地一律不得再核发房屋拆迁允许证，已取得房屋拆迁允许证的项目，继续依照原拆迁条例的规定办理，但政府不得实行行政强拆；拆迁允许证已经到期的，原核发拆迁允许证的机关不再办理延伸拆迁允许的手续，主动延期到2011年12月31日前有效，原拆迁允许机关应该督促拆迁人及时完成拆迁补偿工作。《征收条例》颁布前，已取得立项、规划、建设用地预审文件等，但未核发拆迁允许的项目，属于公益性项目标，依照房屋征收程序实行；属于非公益性项目标，由建设单位与房屋所有权人协商肯定补偿安顿协定，达成一致的，自行搬迁。如建设单位以为取得建设项目允许的拆迁法规发生重大变更，无法自行协商达成拆迁补偿安顿协定的，不得自行转让建设项目，可以向有关部门申请，解除土地出让合同，撤回规划允许等行政允许文件，不承担相应法律义务。

　　（二十）增强房地产监管，保护公民合法财产权和人身权。

　　《宪法》赋予各级政府依法保护公民私有财产的职责，《征收条例》施行后，对非公共利益须要的建设项目，建设单位须要房屋所有权人让渡房屋所有权及土地使用权的，房产管理部门应该要求其通过平等协商方法进行。对采用损坏水、电、热、气供给，阻断通行、影响经营、制造噪音干扰，甚至威吓、威逼、暴力等非法手腕迫使房屋所有权人签署房屋转让搬迁协定的，各职能部门必需依法严正查处，构成犯法的，要移送公安机关。对因禁止、查处、执法不力，引发恶性事件、大规模群体性上访事件，以及官商勾搭、权钱交易的，要严正追究有关领导和直接义务人的义务，构成犯法的，要严格追究刑事义务。 2011年4月20日