中图网5月5日电 2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会今日举办，《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚副研究员，就房地产发展“十二五”及未来十年房地产市场展望做主题报告，他提出，房产政策方面，“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。

　　首先，从房地产市场需求看，房产特殊是住房需求主要来自两方面：一是新增家庭住房需求，二是既有家庭改良性住房需求。以新增家庭住房需求将呈降低趋势，根据“五普”人口数据，全国人口婚配年纪段人口高峰将在2014年到来。城市人口的婚配人口高峰在1998年已经达到。我国城市化速度“十一五”期间涌现了降低趋势，导致我国城市新增加数量将呈降低态势，新增家庭需求也出现萎缩趋势。

　　二既有家庭改良性需求取决于经济增加和收入分配格局变更，也就是取决于家庭收入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增加率并实现相对公正的收入格局，则经济在三到五年收入增加后，既有家庭改良型需求可能再次释放。

　　三城市住房需求构造分化，住房需求构造主要取决于收入水温和家庭构造，并对我国人口构造，城市化速度，经济发展条件变更特点，改良性住房需求占比增长，小户型住房需求逐渐萎缩。

　　其次，从房地产市场供应来看，近期城镇新增房地产供应仍将保持快速增加趋势，“十二五”后期及“十三五”进入安稳供应期，但涌现大幅降低的可能性也很小。2009、2010年房地产开发企业土地购买新开工高峰，在建项目将在2011年、2012年形成实际有效地房地产供应，国家近年来加大了住房保障支撑力度，大量增加的中小户型用房供应将在2011、2012年集中上市。

　　“十二五”及“十三五”我国城市房地产需求特殊是住房需求矛盾将逐渐缓和，导致房地产开发企业调整开发建设才能。我国处于资源束缚严重的国家，人均可供开发用地少，不许可我国住房建设过度扩大，新增房地产供应不可能长期快速增加。我国经济发展属于典范的政府主导型，当房地业调整接近经济增加时，中央与地方政府均可能追求对房地产开发的支撑，存量市场二手房控比示范量，将逐渐增大。

　　从房地产政策看，房产，特殊是住房是满足居民住房须要和财富项目手腕，是民生保障的最重要的组成部分，因此“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。二是“十二五”和未来十年，我国居民储蓄资产和社会整体仍将有较大增加，人民币升值压力短期内也难以得到有效改良，因此宏大的投资性购房需求将连续存在。为维护市场稳固和保障民生，国家调控政策重点仍未大力克制投机性住房需求。

　　住房持有税是最有效调控手腕，也是对既得利益最大的调控工具。因此住房持有税能否真正出台并实行将是权衡房地产调控政策趋向的重要目的。