经历了拍卖、退地、再拍卖的弯曲过程,被称为“番禺地王”的广州市番禺中心城区南区4-2地块依然解脱不了坎坷的命运。

　　今年4月7日,沙湾镇沙南村的村民以地块被非法拍卖为由要求开发商停工。一个月来,当地村民与村委会、镇政府等部门一直就土地的归属权进行拉锯、博弈,双方各执一词,至今未有定案。

　　据了解,村民从这200多亩土地中获得的补偿款总数约为2000多万元,而地块最终的拍卖总价则高达23.8亿元,宏大的差额令村民难以接收。广东中泽律师事务所合伙人周玉忠以为,现有的土地储备制度实际上剥夺了农民分享土地升值空间的权利,只有让农民的土地享有与国有土地同样的位置和权利,才干根本解决因土地升值、利益分配不均而导致的种种矛盾。

　  土地归属权之争

　　5月5日下午,番禺区沙湾镇。在路经保利香槟国际、番禺奥园、万科金色城府、祈福水城等著名楼盘后,记者来到番禺中心城区南区4-2地块现场。虽然地块四周已被围墙圈起,但场内并无动工迹象,只有几个工人在泥泞的土地上来回行走。

　　这块看似不起眼的土地一度头顶“番禺地王”的光环。2007年底,该地块首次拍卖即被金地集团(600383,股吧)以15.9亿元竞得,高达6230元/平方米的楼面地价刷新了番禺的地价纪录。2009年11月,金地集团发布公告称,因土地交付的原因,已与当地政府解除出让合同,已缴纳的3亿元地价款被退回。

　　2010年8月31日,该地块再次拍卖出让,经过52轮剧烈争取,被越秀城建地产以23.8亿元竞得,折合楼面地价7282元/平方米,刷新了2007年金地创下的地价纪录。

　　依照规划,这片土地上将建45栋13层的高级住宅。但事实并非想象中那般简略,现场一位工人告知记者:“之前一直有村民在外面拉横幅抗议,所以没法动工。”

　　时间追溯到4月7日,当时大批的沙南村村民聚集在工地门口,要求开发商停工,甚至还拨打110报案,理由是村民对土地的出让并不知情,地块属非法拍卖。“这是村里最值钱的一块地了,23.8亿元的地价款我们一分钱都没拿到。以后都不知道如何保持生计。”一位村民说。

　　据这位村民介绍,该地块虽然1994年就已被当地政府预征,但一直未被开发使用。他们以为,“依照相干规定,3年内不开发就要归村民所有。”而且,从1994年~2005年,每个村民每年都向国家交公粮98市斤。地块上的鱼塘也从1998年开端出租给另一位村民,租期20年,到2018年期满。综合这些因素,“我们以为这块地是集体用地,是村民的地,而不是当地政府所说的储备用地”。

　　据他讲,当地政府在2007年和2010年的两次土地拍卖,都没有征得集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表赞成。最重要的是,23.8亿元的地价款,村民分文未得。

　　在沙南村村委会的布告栏上,记者看到了一份名为《关于征用沙湾镇沙南村政府储备地(暗沙围番禺南区4-2地块)的情形说明》文件。

　　该文件显示,1994年6月,番禺市领土局与沙湾镇沙南村签署《征用土地协定》(俗称预征地),征用该村位于暗沙围的土地296.112亩(其中番禺南区4-2地块占地219亩),并向沙南村支付定金148万元。2000年6月,地块取得用地批文,征为国有储备用地。2002年、2010年,番禺区相干部门与沙南村分离签署《征地补偿结算协定》、《征地补偿结算补充协定》,共支付补偿费、嘉奖等2036万元(已扣除148万元定金)给沙南村。

　　2010年7月,沙南村正式将该土地交付番禺区土地开发中心。该文件称,从1994年预征到2010年开发使用,其间为了不糟蹋土地资源,增长村民收入,当地政府将该地块委托村里进行管理、包租。

　　利益分配的博弈

　　对于番禺中心城区南区4-2地块将何去何从,开发企业越秀城建方面表现,“不清晰,应当会按期开工”。

　　番禺区土地中心工作人员则表现,所有征地款已全体给了村里,征地手续没有问题。

　　实际上,土地归属权争取的动力,正是集体用地转为国有土地后产生的宏大经济效益。据了解,这块200多亩的土地从1994年以来共支付了约2000多万元的征地成本,在囤积16年后,土地价值已飙升至23.8亿元。100多倍的巨额收益与自己无缘,是村民们最难以懂得的,“就算拿1/3分给我们也好啊”。

　　而沙湾镇官方的说法则是,该地块最终以住宅用处的建设用地向社会拍卖,取得了较高的地价,这与当地政府对周边公共设施的投入密不可分。“没有大规模的市政设施和环境改造资金的投入,根本不可能有成熟的商住储备地向社会供给,这不是原有的农用地可以进行简略对照的。”

　　在广东中泽律师事务所合伙人周玉忠看来,这起纠纷的核心其实是利益分配问题,也凸显了当前我领土地储备环节的一些弊病。他以为,当地政府垄断了土地供给,利用将农用地改变成建设用地、集体用地改变成国有土地的权利,获取土地升值收益。

　　实际上,“当地政府出卖的不是土地,而是更改土地性质的权力。”他以为,作为土地的所有者,农民有权分享土地升值的权益。只有让农用地、集体用地享有与国有土地同样的位置和权利,才干从根本上解决因土地升值、利益分配不均而导致的种种矛盾。

　　“番禺地王”大事记

　　●1994年6月,番禺市领土局与沙湾镇沙南村签署《征用土地协定》(俗称预征地),并支付定金148万元。

　　●2000年6月,取得用地批文,征为国有储备用地。

　　●2002年、2010年,番禺区相干部门与沙南村分离签署《征地补偿结算协定》、《征地补偿结算补充协定》,共支付补偿费、嘉奖等2036万元。

　　●2007年底,该地块被金地集团以15.9亿元竞得,楼面地价6230元/平方米。

　　●2009年11月,因土地交付原因,金地集团与当地政府解除出让合同。

　　●2010年8月31日,该地块再次拍卖,被越秀城建地产以23.8亿元竞得,折合楼面地价7282元/平方米。

　　●2011年4月7日,沙南村村民以地块被非法拍卖为由,要求开发商停工。