154万套二手房的价格将被“机密”评定，从而为每一次交易制订只有政府部门控制的“准绳” 9日，深圳市地税局终于在市场千呼万唤之后，发布了二手房核价“新规”。从7月11日起，深圳将对存量房(即二手房)交易成交价格显著偏低且无正当理由的，实施按计税参考价格核定计征各项税款政策，但“参考价格”却将深藏“闺中”无人知晓。

　　作为全国开创的二手房估价体系，深圳这一新规的目的显然直指二手房市场长期存在的“阴阳合同”。然而，“机密定价”能否根治弊病？如果实行有效，这一规定又将对楼市价格带来怎样的冲击？

　　“机密估价”“一套一估”直指二手房“阴阳合同”

　　近年来，二手房交易进程中签署“阴阳合同”，虚报成交价格规避应缴税额的现象已经十分广泛。

　　深圳市地税局副局长杨龙表现，这种阴阳合同的存在不仅捣乱了正常的房地产市场秩序，有损交易的公开、公正原则，导致依法诚信的交易者利益受损，也影响了房地产市场主管部门对市场交易情形真实性的了解和断定，造成较大的税收破绽，减弱了国家对房地产市场调控的政策效果。

　　对此，财政部、国家税务总局在2010年专门下发《关于推动运用房地产评估技术增强存量房交易税收征管工作的通知》(财税(2010)105号)，要求各地从2011年7月起试点对价格偏低的房产交易实行评估核定征税。深圳则是全国首个发布这一政策的城市。

　　杨龙介绍，在大批筹办工作基础上，深圳制订了《关于实行存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》，规定深圳范围内的二手房交易计税价格以交易双方签署的合同成交价格为依据，但如申报的成交价格低于深圳制订的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。

　　规定将从2011年7月11日起，有效期五年。具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情形每半年进行更新。

　　值得注意的是，与有相似评估政策的城市不同，深圳制订的154万套二手房参考价格均不对社会公布，卖方只能查询到自己所属房屋的参考价格。

　　“根据房屋的坐落地点、建筑构造、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素，深圳已对全市400多个片区、17万栋楼房、154万套房屋制订了交易计税参考价格。”杨龙说。

　　深圳市地税局税务二处副处长黄平波解释说：“机密定价主要是防止被一些人找出规律钻空子，一旦公布可能引发不利的市场导向作用，让参考价格影响市场价格。为每套房产定价而不是笼统按区域或批量定价一方面也是基于此，更重要的原因是愿望评估体系能更加科学。

　　北京大学经济管理研究中心研究员韩世同评价以为：“依法纳税本是公民应尽的责任，然而多年来，在二手房市场却形成了"阴阳合同"、虚伪报税的潜规则，在法不责众的情形下助长了全民违法这一不良习惯。深圳率先推出新规，显示出了深圳在杜绝"阴阳合同"方面的决心。如果评估价格合理、操作严厉，将对"阴阳合同"构成致命打击。”

　　专家担忧“机密定价”引发市场非议

　　然而，成也萧何，败也萧何正是“机密定价”的做法，引发了市场的不小担心。

　　韩世同说，深圳已有154万套房屋拥有评估价，这表明具体的评估办法已经成型。而深圳选择不公布评估办法，担忧的就是引起非议，然而不公开更容易引发争议。

　　“人们不知道自己的房屋评估价是如何得出的，也无法和其他房屋评估价进行对照。这会使得市场对评估办法产生不信赖感。”他说。

　　韩世同以为，新规的出台，对于打击“阴阳合同”，虚伪报税将起到重大意义，但政策的效率症结还是要看评估价是否真实地反应了市场价，如果评估价与市场价之间的价差过大，“存量房交易计税参考价格”反而让“阴阳合同”合法化。因此评估价格制订的合理性非常症结。

　　然而，正是由于“阴阳合同”的长期存在，政府部门是难以控制二手房的实际成交价格的，因此如此粗略地公布评估办法，着实让人担忧评估价格的可靠性。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，任何新规都不可能是完备无缺的，公布新规不应故作神秘，应当将新规摊在阳光下，让业界充足讨论，从而晋升政策的说服力和可操作性。

　　新规让楼市迎来“冲击波”

　　深圳市规划与领土资源委员会数据显示，5月份，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套，占总成交套数的70%。二手房已成为深圳楼市的交易主体。市场剖析以为，新规之下二手房交易成本大幅晋升将是不争的事实。在交易成本大幅晋升的情形下，深圳楼市又是否会引来新一轮冲击波？

　　由于距新规实行仍有一个月的时间，专家以为，在7月11日之前，为了节俭交易成本，深圳二手房成交量可能涌现“抢闸抛盘”的局势。然而7月11日起，新规对深圳楼市究竟会产生何种影响呢？是否会推精深圳二手房房价？

　　深圳市地税局副局长杨龙表现，依照国家税法的有关规定，本来二手房交易双方就应当依法纳税，“新规只是还原真实的市场价格，不存在推高二手房房价一说”。

　　然而有关专家却不这么以为。宋丁表现，新规之下，在打压“阴阳合同”的同时，必定带来二手房房价的晋升。

　　他说，二手房业主在出售二手房时对于价格的要求要比开发商出售新房更为谨严，不会随意出手。由于目前二手房市场处于卖方市场，卖方必定会保证自己的实际卖房收益不变。因此，新规出台后，卖房必定会将新增的税款补到二手房房价上，将增税压力转移给买方。“因此，短期内，新规必定带来二手房房价的上涨，这会是一个刚性表示。”

　　韩世同以为，在这种情形下，过高的交易成本可能使买房陷入张望，从而使得成交量涌现下滑。因此，“短期内深圳二手房房价不会往下走，还可能涌现逆市上扬，涌现价涨量跌态势。但是，如果成交量连续低迷，二手房房价将有所回落。”

　　“深圳的做法是一个创举，如果胜利，其他地方很可能群起效仿，这给全国楼市带来的影响不容疏忽。”韩世同说。